土地の広告を見ると、「建ぺい率60％・容積率200％」のような数字が書かれています。これはその土地にどれくらいの大きさの家を建てられるかを決める大切なルールです。この記事では、建ぺい率と容積率の意味と計算方法、家づくりで気をつけたいポイントをまとめます。
建ぺい率は「敷地の広さに対する、建物を真上から見た面積（建築面積）の割合」、容積率は「敷地の広さに対する、延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。たとえば120㎡の土地で建ぺい率60％・容積率200％なら、建築面積は72㎡まで、延べ床面積は240㎡までが上限です。ただし、前面道路が狭いと容積率が小さくなるなど、広告の数字どおりに建てられないこともあるので注意しましょう。
建ぺい率と容積率の計算方法
| 計算式 | わかること | |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 | 1階をどれくらい広くできるか（庭や駐車場の広さにも影響） |
| 容積率 | 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100 | 家全体の床面積をどれくらいにできるか |
計算例：敷地120㎡・建ぺい率60％・容積率200％の場合
- 建築面積の上限：120㎡ × 60％ ＝ 72㎡（約21.8坪）
- 延べ床面積の上限：120㎡ × 200％ ＝ 240㎡（約72.7坪）
一般的な2階建ての住宅なら、この条件で十分な広さの家が建てられます。ただし、次に説明する「前面道路」や「高さの制限」で、実際に建てられる大きさはもっと小さくなることがあります。
広告の数字どおりに建てられないケース
① 前面道路が狭いと容積率が下がる
前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は「道路の幅（m）× 法律で決まった数値」と、指定された容積率の小さいほうになります。住居系の用途地域では、この数値は原則として0.4です。
たとえば、指定容積率200％の住居系の地域でも、前面道路が4mなら 4 × 0.4 ＝ 160％が上限になります。さきほどの120㎡の土地なら、延べ床面積は240㎡ではなく192㎡までです。
② 高さや斜線の制限がある
第一種・第二種低層住居専用地域などでは、建物の高さが10mまたは12mまでに制限されます。また、北側の隣地の日当たりを守るための北側斜線制限や、道路側の道路斜線制限などで、2階や屋根の形が制限されることもあります。
建ぺい率がゆるくなる「緩和」もある
- 角地：特定行政庁が指定する角地などでは、建ぺい率が10％加算されます
- 防火地域・準防火地域：防火地域内の耐火建築物などや、準防火地域内の耐火・準耐火建築物などは、建ぺい率が10％加算されます
どちらも条件があるので、くわしくは建築会社や自治体に確認しましょう。
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延べ床面積（容積率）に入らない部分
次のような部分は、条件を満たせば容積率の計算に入れなくてよいことになっています。上手に使うと、限られた容積率の中でも広く暮らせます。
| 部分 | 容積率の扱い（主な条件） |
|---|---|
| 地下室 | 住宅部分の床面積の合計の1/3までは容積率に算入しない |
| ビルトインガレージ（車庫） | 建物全体の床面積の1/5までは容積率に算入しない |
| 小屋裏収納・ロフト | 天井の高さが1.4m以下で、直下の階の床面積の1/2未満などの条件を満たせば床面積に入らない |
| バルコニー・ベランダ | 外壁から出ている部分が2m以下なら、床面積に入らない |
| 吹き抜け | 床がないので床面積に入らない |
条件のくわしい扱いは自治体によって異なる場合もあるので、設計の段階で建築会社に確認しましょう。
用途地域で建ぺい率・容積率の上限が決まる
建ぺい率と容積率の上限は、都市計画で決められた用途地域（13種類）ごとに、その中から自治体が指定します。住宅地でよく見かけるのは次のような地域です。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60％のいずれか | 50・60・80・100・150・200％のいずれか |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60％のいずれか | 100・150・200・300・400・500％のいずれか |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域 | 50・60・80％のいずれか | 100・150・200・300・400・500％のいずれか |
土地の用途地域や指定の数値は、自治体の都市計画図（ホームページで公開されていることが多い）や、不動産会社の重要事項説明で確認できます。
土地を買う前にチェックしたいこと
容積率が下がらないか、道路の幅も確認しましょう。
2階建て・3階建てなど、建てたい家が建つか確認します。
土地を契約する前に、希望の広さの家が建つか、建築会社に見てもらうと安心です。
土地の価格の調べ方は土地価格の相場を調べる方法、土地と建物の費用の割合は家を建てる費用の内訳でまとめています。
よくある質問
Q. 建ぺい率を超えて建ててしまうとどうなりますか？
A. 建築基準法違反の建物になり、住宅ローンが組めない、将来売りにくいなどの問題が出ることがあります。建築確認の段階でチェックされるので、ふつうはそのような家は建てられません。
Q. 平屋を建てたい場合に気をつけることは？
A. 平屋は1階に全部の部屋をつくるので、建ぺい率の影響を大きく受けます。建ぺい率が低い地域では、ある程度広い土地が必要になります。
まとめ
- 建ぺい率は「建築面積÷敷地面積」、容積率は「延べ床面積÷敷地面積」
- 前面道路が12m未満なら、道路の幅で容積率が下がることがある（住居系は原則 幅×0.4）
- 角地・防火地域などでは建ぺい率の緩和がある
- 地下室・車庫・ロフト・バルコニーなどは、条件しだいで容積率に入らない
- 土地を買う前に、建築会社にプランを入れてもらうと安心
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※掲載情報は2026年10月時点のものです。
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