★土地の価格の知り方調べ方
・一物四価、異なる土地の価格の種類
土地や物件などの価値、それは土地や物件を売ったりするときに必ず気になることだと思います。ただ、土地の価格というものは、他の日常的に使われる物の価格と比較すると、複雑なものになっています。それを現している言葉として、一物四価という言葉があります。読んで字の如く一つの物に四つの価格がある、ということですが、これが表しているのが他ならぬ土地のことなのです。
さらに、今現在では四つの価格に加えて、不動産鑑定士による鑑定評価額があるために、なんと土地には五つの価格が付けられることがあるのです。全てを上げてみると、実勢価格、公示地価もしくは基準地価、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額です。
ただ、複雑怪奇にたくさんの価値があるからと言って、土地を売る際などの土地の値段を調べるときに全ての価格を知る必要もありません。これらの価格は、とある目的があって付けられる価格で、その目的に即した価格を知りさえすれば、後の価格を知る必要はありません。
★それぞれの価格の意味
・実勢価格とは
実勢価格は、実際の市場取引を元にして形成される時価や相場のことを指します。ですので、いつまでも固定されている値段、と言う訳ではなく市場での取引次第でどんどん変動する価格となっています。この実勢価格を調べて、活用する機会は主に売買目的や、現在の価格を知る場合です。
市場を元に形成されている値段ですから、実際に売れている土地などの実状を参照にした上で値段が付けられます。そのため、実際に販売することができる値段に限りなく近い値段になり易いのです。もちろん、実際の販売額は売り手買い手の金銭状況などに左右されるために、どうしても実税価格よりは低くなってしまいがちですが、こちらの価格と比較しても、実際の販売額から大きく売値が下がることはありません。
ただし、実税価格は実際の取引から形成されるという性質があるがゆえの欠点があります。それは、地方などの取引事例が少ない場所や、似たような物件が少ないとどうしても精度が落ちる、つまり適切な価格を導き出すことが難しくなってしまうと言う点です。
ですので、取引が少ないような地域であったり、あまりにも特徴的な物件などを売るような場合には、実税価格の大きなメリットである実際の販売価格に近い価格を求める、ということができなくなることがあるので、注意しましょう。
・公示地価もしくは基準地価とは
こちらの価格を公表しているのは、国や都道府県です。国や都道府県が標準地、基準値として価格を設定しているため、多くの場合の標準価格として活用されています。特に、先ほど説明した実勢価格を設定するのに使用される実際の取引がなされる市場では、この価格を参考にして取引価格を設定しています。ですので、公的指標としてはかなり信用することができます。
ただし、この価格はとある地点の、とある土地の価格を決めている、というものに過ぎません。要するに、この価格では値段が付けられていない土地もあり、それらの土地は近くにある公示地価、基準地価を参考にして求められることもあり、この価格が必ずしも絶対という訳ではありません。
あくまでもこのくらいの土地がこのくらいの値段になる、という基準を決めているだけですから、実際の取引で使う価格としては、そのままの値段が使われることはほとんどありません。さらに言えば、もっと別の事情で値段は変動しますから、この価格を知っているからと言って、実際の取引では役に立つことはほとんどないのです。
ただし、公正な値段を知りたいと言う場合、例えば研究目的などではこちらの値段が国が定めているものである、と言う観点から信用性が高いとされ、良く利用されています。
現在の経済や、実際の取引価格などを考える必要が無いので、とある地域のモデル価格を設定したい、と言う場合などでもかなり役に立つことはあるようです。
・相続税評価額とは
こちらは文字通り、相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額となっています。ですので、土地の取引などをする際には求める必要は一切ありません。
ただし、土地を持っていればいずれは必ずこの相続税については考えなければならないことですから、その際には必ず役に立ちます。
また、路線価などから簡単に求めることができ、ネットなどですぐに知ることができるようになっているので、いちいちどこかに頼む必要も無く、自分で知ることができます。
あくまでも相続税を算出するための価格である、ということを抑えておけば、それ以外にこの価格を知る必要はありませんので、大丈夫です。
・固定資産税評価額とは
こちらも、直前の相続税評価額と同じで固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額です。
もちろん、相続税評価額と全く同じで、時価などではなく土地の取引などをする場合に求める必要は一切ありません。
固定資産税を算出するときに求めればいいだけですし、課税証明書では正確に記され、公表されている路線価などからも非常に簡単に知ることが可能です。
・鑑定評価額とは
鑑定評価額は不動産鑑定士に依頼をすることによって、求めることができます。この価格の凄いところは、不動産鑑定士が誤った鑑定をしない限りは、客観的な土地の価値として、最も高い精度で調べることができる、ということです。
ただし、これが役に立つ場面というのはそんなにありません。そもそも、土地の純粋な価値を調べたいと思う場面は、土地の取引であっても、税金を算出するような場面でもほとんどありませんから、知る必要性が無いのです。
あるとしたら、純粋な価値を知っておきたい、という知的好奇心がある場合だけでしょう。しかも、鑑定料に最低15万円以上、少なくとも数十万円もかかります。活用する場面もない価格を調べるためにお金を払うのは、明らかに無駄ですので、実際に鑑定士に依頼をして調べていると言う方はほとんどいないでしょう。
・比率と公表時期
以上が、土地や不動産における価格の種類です。大元の基準となるのは、公示地価や基準地価と呼ばれるものですが、全ての価格で全く同じ値段になる、ということはまずあり得ません。
公示地価との比率を上げていくと、まず実勢価格は市場取引によって変動するので、高くもなる場合もありますし、かなり低くなる場合もあります。半分以下や二倍に膨れ上がる、なんてことも時勢によってはあるかもしれません。
相続税評価額と固定資産評価額は、それぞれに一律で0.8、0.7倍となっています。あくまでも支払う税金を求めるためのものですので、そうなるものだと覚えておいてください。
最も公示地価と近くなるのは、鑑定評価額です。約1倍となっていますが、もちろん、その土地の状況によって価格は変わりますので、全く同じにはなりません。
また、公表される公示地価や相続税評価額、固定資産税評価額はそれぞれに公表時期が決まっています。公示地価や基準地価は毎年3月か9月、相続税評価額は毎年7月、固定資産税評価額は3年ごとに4月に公表されています。
これらの価格を求める際にはもっとも近い時期に公表された価格を参照にしますので、公表時期には注意をしておいてください。
また、鑑定評価額以外を算出する場合には、費用は全く掛かりませんので、安心してください。
★それぞれの価格の知り方
・実勢価格の調べ方
実勢価格は上述の通り、実際の取引の相場によって求められる価格です。これまでの取引事例を参照してみると、同じような大きさの土地、同じ道路に接しているような土地であれば、多少の違いこそあれども、数万円の誤差も出ることはありません。
そのため、他の似たような土地と比べて、取引などをした際に差額はほとんどなく、比較した際の損が少なくなり易いです。
ですが、実際に取引をされる際には、事前に調べておいた実勢価格とは違う価格で取引されることが多いです。というのも、土地の取引の価格は不動産や、売り主と買い主での合意のもとに取引がされるからです。ですので、実勢価格での取引が確実にできるというわけではなく、あくまでもこれぐらいでの取引ができるという指標の価格だと思っておいてください。なお、実勢価格を割り出せないような取引事例の少ない地域では査定価格や不動産の売り出し価格が参考となります。
実勢価格を調べる方法は全部で3つあります。
まず一つは、土地総合情報システムを利用する方法です。こちらは国土交通省が運営しているサイトで、不動産取引を行った当事者に行ったアンケート結果をデータとして集めて公表しているものです。そのサイトならば、建物の含んだ土地も、農地も林地も調べることができますので、いろいろな条件での土地の実勢価格を調べられます。ただし、実勢価格の欠点である、取引情報の少ない地域ではうまく情報が集められないことがありますので、その場合は別の方法で調べることをおすすめします。
次の調べ方は仲介業者の販売価格から調べる方法です。実際の取引価格を公表をしている仲介業者はそこまで多くはありませんが、代わりに実際に売り出されている土地の売り出し価格を見れば、大体の土地の価格を知ることは可能です。
また、売り出し価格は大手であっても中小であっても公表している場合が多く、幅広い情報を得られますので、手間はかかりますが調べやすいというメリットがあります。
もちろん、売り出し価格はあくまでも仲介業者が希望している価格として紹介されているので、実際の価格ではありません。むしろ、売り出し価格よりも低い価格で取引されるのが一般的ですので、同じような価格での販売が確実にできるわけではないので注意しましょう。
また、公的に設定された価格ではないことや、売り出し価格が売り主の意向や仲介業者の意向によってある程度は変動していますので、そのことは留意しておきましょう。
最後の実勢価格の調べ方は査定価格です。査定価格は、仲介業者や不動産会社に依頼をして知ることができる価格です。こちらの価格を出していないと、仲介業者や不動産会社を通した販売はできません。ですので、基本的に査定は無料で行えます。
査定には二種類あり、住所や風呂さ、前面道路などの情報のみで算出する簡易査定、実際に来てもらい、家の傷み具合等を含めて算出してもらう訪問査定があります。
こちらの方法ならば、自分で価格を調べる必要はありませんし、実際の家を見たり、家の情報から算定されるので、個別の事情に反映され易いです。
精度としては、訪問査定の方が高くなりますが、簡単に大まかな価格を知りたいのであれば、簡易査定でも十分ですので、一括査定サイトなどを使ってみると、比較的早く、手間もかからず実勢価格を知ることができるでしょう。
・公示地価と基準地価の調べ方
これらは上述した通り、概ねの基準となる標準地を選んで、1㎡あたりの価格で公表されているものです。したがって、公表されているだけ調べるのは簡単ですが、実際に自分の売ろうとしている土地の価格を正確に知る、ということはできません。知りたい土地について最も近いタイプの標準地を探す必要があります。
ただ、調べる方法としては、資産評価システムセンターの全国時価マップで検索することができます。多少操作が複雑なので、あまりネットになれていない人が使うと使用するのが難しいかもしれませんが、ある程度使い方が分かっていればそこまで苦労することはありませんので、もしも公示地価や基準地価が知りたいのであれば、サイトを使って調べるのがおすすめです。
・相続税評価額の調べ方
相続税の税額を決める基礎である、相続税評価額ですが、こちらも先ほどと同様の資産評価センターの全国時価マップを使うことによって調べることが可能です。
概ね操作は公示地価と基準地価を調べる場合と変わりなく、こちらの場合は路線価と面積の責を0.8で割った数で求めるようになっています。ただし、その計算もサイトで調べるだけで算出してくれますので、自身の売りたい土地の場所を探すことができれば十分です。
・固定資産税評価額の調べ方
固定資産税は、土地の税金として毎年課税されているので、あまり調べなくとも知っている方は多いと思いますし、土地の所有者ならば、固定資産税課税明細書を見れば一発で知ることができます。
逆を言えば、固定資産税課税明細書を見ることができない所有者ではない方は、自分自身で調べる必要があります。
固定資産税評価額についても、同じように資産評価センターの全国時価マップにて調べることが可能です。しかも、その他と比べて、かなり探しやすくなっていますので、非常に見つけやすいです。
固定資産税評価額の求め方は、相続税路線価と土地面積をかけ、0.7で割った数で求めることができるようになっています。
また、固定資産税評価額を含め、こちらのサイトで調べられる公的な指標については、それぞれの公表時期が異なっており、実際に参考にされるのは、最も近い時期に公表されたものになるので、公表時期にはしっかりと注意を払っておきましょう。
・鑑定評価額の調べ方
こちらの調べ方は、非常に単純で、不動産鑑定士に土地の評価を依頼してもらうだけです。もちろん、お金もかかりますし、そのための手間もかかるのも確かです。
ですが、この鑑定評価額が算出されて、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出できるレベルの非常に高い証明力を持っているのです。
不動産鑑定士は、査定をするような不動産会社の人達とは違い、専門の資格を持っている専門家ですので、その効力が高くて当たり前です。
ただし、この鑑定価格を順守して取引が行われるか、と言えばそうではありません。土地の取引においては、売り手と買い手のそれぞれの合意を得る必要があり、仲介業者を挟んで調整をすることになるので、いくら合理的で証明力の高い鑑定価格をかざしても、合意が得られなければ土地の取引を行うことは不可能です。
もちろん、純粋な土地の的確な価格を証明するものがある、というのは価格の公平性を訴えるときには使えるかもしれませんが、それが逆に足を引っ張って、取引が決裂してしまい易くなる場合もあるので要注意です。
また、不動産鑑定士による鑑定にはお金がかかると言いましたが、その鑑定が絶対に適正と言う訳ではありません。場合によっては、不動産鑑定士が鑑定を謝ってしまうような場合もあるので、リスクを背負ってしまう可能性もありますので、もしも鑑定証明書を手にしたいのであれば、信用のできそうな、実績のある不動産鑑定士に依頼をすることをおすすめします。
★最後に
以上のような方法で土地や不動産に関する価格を調べることができますが、特に査定価格などに関しては、不動産会社などによって大きく変わる傾向にあります。
様々な理由で価格を調べることになると思いますが、公的な価格以外は、基本的には様々な理由で変動するものです。特に、不動産会社などによって価格が変動するような場合もありますので、騙されたりしないように注意しましょう。
