土地探しを始めると、「この土地の値段って高いの？安いの？」と迷いますよね。土地の価格にはいくつもの種類があり、どれを見ればいいのか分かりにくいのが正直なところ。この記事では、家を建てるために土地を買う人向けに、土地の価格の種類と、無料で相場を調べる方法をまとめます。
土地を買うときにいちばん参考になるのは、実際に取引された価格（実勢価格）です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を使うと、近くで実際に取引された土地の価格を無料で調べられます。あわせて、公示地価・基準地価で地域の水準を、売り出し中の土地で今の相場感をつかむと、価格の判断がしやすくなります。
土地の価格は5種類ある
ひとつの土地に、目的のちがう価格がいくつもあります。「一物四価」「一物五価」と呼ばれることもあります。
| 価格 | どんな価格？ | 誰が決める・いつ |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 実際に売り買いされた価格（時価） | 取引ごとに決まる |
| 公示地価 | 土地取引の目安となる、標準的な土地の価格 | 国土交通省／毎年1月1日時点 |
| 基準地価 | 公示地価を補う、都道府県が調べる価格 | 都道府県／毎年7月1日時点 |
| 路線価（相続税評価） | 相続税・贈与税の計算に使う、道路ごとの価格。公示地価の8割程度が目安 | 国税庁／毎年1月1日時点 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの計算に使う価格。公示地価の7割程度が目安 | 市町村（東京23区は都）／3年ごとに評価替え |
家を建てるために土地を買うときは、実勢価格がいちばん大切です。公示地価や路線価は、地域の水準をつかむ「ものさし」として使いましょう。
無料で土地の相場を調べる3つの方法
地図から地域を選ぶと、実際に取引された土地の価格や面積、公示地価・基準地価などを無料で見られます。近い条件の取引をいくつか見て、1㎡（または1坪）あたりの価格をくらべましょう。
同じく不動産情報ライブラリなどで確認できます。毎年の変化を見ると、その地域の値動きの傾向もわかります。
不動産ポータルサイトで、希望エリアの売り出し価格を見ます。売り出し価格は「売主の希望」なので、実際の取引価格より高めのこともあります。
路線価を知りたい場合は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
相場を見るときの注意点
- 形や道路の条件で価格は変わる：旗竿地・不整形地・道路が狭い土地などは、相場より安いことが多いです（くわしくは旗竿地の記事へ）
- 建てられる家の大きさも確認：建ぺい率・容積率によって、同じ広さの土地でも建てられる家の大きさがちがいます（建ぺい率・容積率とは？）
- 土地代以外の費用：地盤改良、古家の解体、造成、給排水の引き込みなどで、追加の費用がかかることがあります
- 土地を買うときの諸費用：仲介手数料・登記費用などもかかります（諸費用の一覧）
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都道府県別：土地にかかるお金の目安
住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅を建てた人の土地取得費の平均は全国で約1,575万円でした。都道府県別では、東京都が約4,269万円、群馬県が約861万円と、大きな差があります。
地域ごとの数字は、東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪・福岡などの県別ページにまとめています。建物と土地の割合は家を建てる費用の内訳もどうぞ。
よくある質問
Q. 公示地価と実際の価格、どちらを信じればいい？
A. 実際に買うときの目安になるのは、近くの実際の取引価格です。公示地価は「標準的な土地」の価格なので、形や道路などの条件がちがう土地では、ずれることがあります。
Q. 土地の値引き交渉はできますか？
A. 売り出してからの期間や、ほかに買いたい人がいるかなどによります。取引価格や近くの売り出し価格を調べておくと、交渉の材料になります。
まとめ
- 土地の価格には、実勢価格・公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額の5種類がある
- 家を建てるために買うなら、近くの実際の取引価格がいちばんの目安
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、取引価格や公示地価を無料で調べられる
- 形・道路・建ぺい率・追加工事も、価格とあわせて確認しよう
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※土地取得費は、住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」の平均です。
※掲載情報は2026年10月時点のものです。
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