住宅の建ぺい率、容積率とは？

建ぺい率と容積率は住宅建てる際には必ず抑えておかなければならないポイントです。

どちらもその土地に対してどのぐらいの広さの建物を建てられるかを決めた割合で、割合が高ければ高いほど建てられる家も広くなります。建ぺい率と容積率は土地の用途や近くの道路の幅などによって決まります。
土地を売る不動産広告に、建ぺい率◯％容積率◯％と書かれているのをみたことがある人も多いでしょう。

建ぺい率と容積率はどんな家になるかを決定づける要素の一つであるため、非常に重要なものなのですが。これらについてしっかりと理解している人は多くありません。
今回は、容積率の考え方や決まり方、計算方法について基本的な部分を紹介してゆきます。

ただし、容積率に関係する法律は複数あり、その全容を把握するのは素人では非常に困難なため、正確な情報を得たいという場合は、専門家に頼るようにしてください。

容積率とは

建ぺい率と容積率

もし建ぺい率と容積率による建物の制限がなかったとしたら、どんな大きさの建物でも無理矢理に建ててしまえることになります。
できるだけ広い建物を建てようと境界ぎりぎりまで建てたり、狭い土地に高層ビルを建てたりすれば、様々な不都合が生じます。

家と家の距離が近すぎると、火災になった場合にあっという間に燃え広がってしまいます。
地震などで建物が倒壊したり一部壊れたりした際に、瓦礫が隣家にあたったり道路に落ちて通行を妨げたりしてしまう可能性も高くなります。

日当たりの悪化や、風通しの悪さなど、住環境も悪くなります。街の景観も統一感のないものになってしまいます。

このような事態を防ぐために、都市計画法や建築基準法などで建ぺい率や容積率を定め、建てられる家の大きさに一定の制限を設けています。

建ぺい率は、土地の面積に対して何割を建物が占めているかというものです。

建蔽率（けんぺいりつ）の「蔽」は「覆い隠す」という意味で、建物が土地のどの程度を覆っているかを考えます。建物を真上から見下ろした時、どれだけの面積を土地が覆っているかを想像するとわかりやすいでしょう。
もし一階と二階の広さと形が同じ真四角の家であるなら、一階分の広さを土地面積で割ったものが建ぺい率になります。

家の広さを決めるもう一つのルールが容積率です。
建ぺい率だけでは、真上から見下ろした際の広さしか制限できないため、階数を増やせばいくらでも大きな家を建てられてしまいます。そこで、高さ方向にも制限をかけるために容積率が決められています。

容積率は延べ床面積から求める

算数の世界では、体積は縦と横をかけた面積と高さをかけて求めます。

そのため、容積率というと空間の広さと関係しているのではないかと思う人も多いのですが、それは誤りです。

確かに、容積率は建物の高さを制限するものですが、計算する際に用いるのは建物の高さではなく床面積となります。

天井の高さや吹き抜けなど床面積と関係ない部分が容積率に影響することはありません。

容積率は、土地面積に対して延べ床面積がどのぐらいあるかを示したものです。
例えば、敷地面積が50㎡、容積率が100％の場合、一階が50㎡、二階が50㎡の家が建てられます。

延べ床面積の求め方

容積率を計算する際に必要なのは敷地面積と延べ床面積です。
敷地面積については土地の広さを測れば簡単にわかります。では、延べ床面積はどのように求めたらよいのでしょうか。

延べ床面積は各階の床面積を合計したもので、建築基準法にその求め方が定められています。
単純に居室の広さではなく。壁の中心部から床面積を決めるため、少し注意が必要です。

また、玄関や押入れ、地下室、ベランダなど延べ床面積に含めない例外も多数存在します。
延べ床面積の例外をうまく活用すれば、容積率よりも広い空間を確保することも可能です。この方法については後ほど説明します。

容積率の計算

容積率の計算方法は次の通りです。

延べ床面積÷敷地面積×100％＝容積率

ここから、敷地面積と容積率が明らかな場合、その土地に建てられる建物の床面積は、
床面積×容積率＝延べ床面積
となります。

例えば、敷地面積が50㎡で容積率が200％の場合、延べ床面積は
敷地面積50㎡×容積率200％＝延べ床面積100㎡
となり、延べ床面積100㎡の建物がこの土地に建てられる最大の大きさということがわかります。

容積率が低いとどうなる？

一般的に、住宅用地の場合容積率は建ぺい率の2倍であることが多いです。土地を購入する場合も、容積率が建ぺい率の2倍以上ある土地を探した方が立てやすいです。

戸建住宅の場合、一階二階の面積と形がほとんど同じ総二階の住宅が最もコストパフォーマンスに優れています。
平屋の場合、建ぺい率と同じ広さまでしか建てられなくなるため、容積率でみると損をします。三階建て住宅の場合は容積率いっぱいの住宅を立てやすくはなりますが、容積率が建ぺい率の3倍未満の場合、1フロアあたりの広さを狭くする必要があります。

また、建築にかかる材料費や手間という点で考えても、表面積の少なくなる総二階の住宅は有利です。

ただ、中には建ぺい率50％、容積率70％というような容積率の低い土地もあります。この場合、総二階にするには一階の面積を抑える必要があります。建ぺい率いっぱいに一階部分をつくった場合は、二階の面積を抑えなくてはなりません。

二階部分が小さい住宅は古いタイプの日本家屋に多く趣がありますが、コストパフォーマンスという点でみるとやや劣っています。
また、地域にそうした二階部分が小さい住宅が多い場合、容積率が低く設定されている地域である可能性があるため、注意しましょう。

建て替えによって容積率が低くなる場合がある

古い住宅を建て替えたり、古い家が建ったままの土地（古家付き土地）を購入したりして家を建てる場合、建ぺい率や容積率が低くなる場合がある点に注意しましょう。

古い住宅の中には、現在の建ぺい率・容積率の基準を満たしていないものが存在します。そのまま住む分には問題ないのですが、古い住宅を壊して建て替える場合は、現在の基準にあわせて建てなくてはなりません。同じような大きさの家をもう一度建てようと思っても、思い通りにいかないというケースも少なくありません。

ちなみに、こうした以前に建てられた建築物で現行の基準を満たしていないもののことを「既存不適格」といいます。はじめから法律に違反している違法建築や欠陥住宅とは違い、そのまま使用しても違法ではありません。ただし、増築や建て替えの際は、現行の基準に合うように建築しなくてはなりません。

延べ床面積と容積率

建物の中や一部でも、延べ床面積に含まれない面積があります。
この部分をうまく住宅に取り入れることで、容積率以上にゆとりある住宅を建てることが可能になります。

地下室

条件を満たせば地下室を延べ床面積から除外できます。
そのための条件は次の通りです。

地下室はただ部屋が増えて広くなるというだけでなく、防音効果が期待できるのも魅力的です。楽器の演奏をする部屋にしたり、シアタールームにしたりするのも良いでしょう。
また、光が届かず温度も一定のため、倉庫にも向いています。

インナーガレージ

家の中に駐車スペースを設けたものです。ビルトインガレージとも呼ばれます。
狭い敷地の中に駐車場をつくりやすくなるため、都市部でよく採用されています。駐車スペースが室内になるため、盗難やいたずら防止の効果もあります。
他にも、同じ敷地内の車庫やカーポートなどもインナーガレージと同じように延べ床面積から外すことができます。

こうした車庫の場合、ガレージの面積が延べ床面積の1/5までなら、延べ床面積に含まれません。
ただし、建築面積には含まれるため、建ぺい率には影響します。

例えば延べ床面積が150㎡の場合、30㎡までの車庫であれば、容積率から外して設計できます。ガレージとしてだけでなく、物置や収納としても使えるため、限られた容積率で少しでもスペースを確保したい場合に有効です。

バルコニー・ベランダ

バルコニーやベランダ、テラスや外階段、ピロティやポーチなど家の外側の空間については、一定以下の張り出しであれば延べ床面積には含まれません

バルコニーの場合、バルコニー先端、つまり家から遠い方の端から2mまでの部分については床面積に含まれません。2mを超えた部分については延べ床面積に含まれます。

吹き抜け

大きな空間である吹き抜けは、容積率という言葉を聞く限り、容積に関係ありそうに思えてしまいます。
しかし、床のない吹き抜け部分は延べ床面積に含まれないため、容積率には影響しません。

容積率はどうやって決まる？

指定容積率と基準容積率

容積率には「指定容積率」と「基準容積率」の2つがあり、このうち低い方、つまりより厳しい基準の方が適用されます。

指定容積率は都市計画法によって指定されたものです。50～1300％の範囲で、用途地域に応じて定められています。
基準容積率は建築基準法によるもので、前面道路の幅が12m未満の場合、用途地域に応じて容積率が決められます。

用途地域とは？

容積率は用途地域に応じて決まるため、土地を探したり建物を建築したりする際は、その土地がどの用途地域に分類されているかを知ることが重要になります。

この用途地域は都市計画法によって定められています。
都市計画法は都市の土地用途や建物についてのルールを決め、都市の発展を目的とした法律です。建築基準法と関わりの深い法律ではありますが、あくまでも別体系の法律です。
都市計画法で土地の用途に制限をつけることで、工場や住居、お店などが混在し、環境が悪化することを防いでいます。

都市計画法に定められている用途地域と容積率は以下の通りです。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域

容積率：50％、60％、80％、100％、150％、200％

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

容積率：100％、150％、200％、300％

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域

容積率：200％、300％、400％

近隣商業地域、商業地域

容積率：200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％、900％、1000％

準工業地域、工業地域、工業専用地域

容積率：200％、300％、400％

工業地域を除き、下に行くほど大きな建物が建てやすくなっています。
ただし、容積率が低いほど暮らしやすい、高いほど便利で良いというものでもありません。

例えば一番上の第一種低層住居専用地域では、ごく小規模の店舗や店舗兼住宅しか建てることができず、基本的にコンビニでさえつくることができません。学校や病院なども建てられないため、静かで大きな建物がない一方で、買い物や通勤通学には不便しやすくなります。

コンビニが建てられるようになるのは第二種中高層住居専用地域からで、大型のスーパーとなると第二種住居地域以上である必要があります。

商業地域になれば容積率も高く、買い物できるようなお店も期待できます。ただし、治安や騒音面出の問題が生じる可能性が高くなります。

工業地域系の場合、住宅の建設が不可である工業専用地域を除けば住宅を建てられますが、騒音や排気ガスなど、快適な暮らしには向いていない場合が多いです。

住環境の良さと利便性のバランスを考えるなら、病院や大きな店舗が建設できるようになる第一種中高層住居専用地域あたりがちょうどよいでしょう。

たとえ今周囲に住宅や空き地しかなかったとしても、商業地域や工業地域系の場合、いつ家の隣に店舗や工場が建つかわかったものではありません。

用途地域は家の容積率だけでなく、住環境にも大きな影響を及ぼします。土地を買ったり家を建てたりする前には、必ずその土地の用途地域を確認しましょう。

複数の用途地域にまたがっている場合

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、建物の用途は面積が大きい方が敷地全体に適用されます。
第一種低層住居専用地域が4割、第二種中高層住居専用地域が6割なら、その土地の用途は第二種中高層住居専用地域のものになります。

容積率については敷地の麺先を按分して決定します。
敷地が2種類の用途地域にまたがっていた場合の容積率は次のように求めます。

敷地全体の容積率＝（用途地域Aの容積率×用途地域Aの面積÷敷地全体の面積）+（用途地域Bの容積率×用途地域Bの面積÷敷地全体の面積）

道路の幅と容積率（建築基準法で決まる容積率）

土地の容積率は用途地域だけでなく、道路の幅によっても決まりがあります。
道路の幅によって容積率が決まるのは敷地の前の道路（前面道路）の幅が12ｍに満たない場合です。

この場合の容積率は以下のように決まります。

道路幅による容積率＝前面道路の幅員×容積率（40～80％）

この際、前面道路の幅と掛け合わせる容積率は用途地域ごとに次のように決まっています。

・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
容積率：40％

・第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
容積率：40％（特定行政庁の指定地域では60％）

・その他
容積率：60％（特定行政庁の指定地域では80％）

例えば、用途地域は第一種中高層住居専用地域で用途地域による容積率が200％だったとします。
このとき、前面道路の幅が4ｍだった場合の道路幅による容積率は、
4m×40％＝160％
となります。

都市計画法による容積率と、道路幅による容積率が異なる場合は、より小さい方の容積率を適用するため、この土地の容積率の上限は160％となります。

ちなみに、2本の道路に面した土地の場合、より幅の広い方の道路を前面道路として計算します。

さらに、建築予定地が防火地域に指定されている場合、木造住宅は準耐火構造にする必要があります。加えて、延べ床面積は100㎡以内、住宅の大きさは二階建て以下という制限があるため注意しましょう。

特定道路と容積率

幅の広い道路（特定道路）が敷地の近くにある場合、容積率が緩和されます。

容積率が緩和される条件は次の通りです。
・特定道路（幅員15m以上）から延長して70m以内に敷地がある
・前面道路の幅が6m以上12m以内

緩和される容積率は以下のように求めます。
容積率＝（前面道路の幅+加える値）×定数
加える値＝（12m-前面道路の幅）×（70m-敷地から特定道路までの距離）÷70
定数は用途地域によって変わり、40％か60％のどちらかとなります。

指定道路の確認や敷地までの距離など、自力で正確に計算するのは難しいため、大きな道路の近くの土地で容積率が緩和されるかどうかは、専門家に確認する方が確実です。

住宅と容積率

容積率は建ぺい率とあわせて家の大きさを左右する大きな要素です。
「容積」とは言うものの家の高さや空間としての広さは関係なく、延べ床面積をベースに考えます。

地下室やクローゼット、ベランダは家の一部でも延べ床面積に含まれないため、こうした部分をうまく活用すれば、容積率が低い土地でも広々とした空間をつくることが可能です。
また、土地の容積率は、用途地域や接している道の幅、近くに大きな道路があるかどうかなど、様々な要因によって決まります。
素人判断では難しい部分も多いため、正確な情報を得たい場合は、専門家の意見を聞きましょう。