3500万円で家を建てる｜土地込み・建物のみで建つ広さと間取り、年収の目安【2026年版】

この記事では、予算3500万円で建てられる家の広さ・間取り・費用の内訳・注意点・会社の選び方まで、まとめて解説します。

3500万円は、注文住宅の予算として「理想をかなりの部分で実現できる価格帯」です。土地がすでにあれば、設備や性能にこだわった家を建てることも十分可能です。

3500万円で建てられる家のリアル

建物の規模感（土地別）

建物に3500万円を使える場合でも、全額が「本体価格」になるわけではありません。付帯工事費と諸費用をのぞくと、本体価格に使えるのは約2,450万円（総額の約7割）です。これを坪単価で割ると、建てられる広さの目安がわかります。

※土地代別。本体価格約2,450万円÷坪単価で計算。坪単価が高いほど設備・性能・デザインのグレードが上がります。

3500万円台でできること

この価格帯では、3000万円台と比べてさらに余裕が生まれます。

• 床暖房・太陽光発電・蓄電池などの設備導入
• 断熱等級6・耐震等級3のハイスペック仕様
• 吹き抜け・大開口窓などの開放的な空間設計
• ZEH仕様（ゼロエネルギーハウス）
• 二世帯住宅（工夫次第で可能）
• 平屋・3階建てなど建物の形の自由度も広がる
• 外壁タイル・無垢床など内外装のグレードアップ

費用の内訳を正確に把握する

「3500万円の家」といっても、実際に建物本体に使える金額は3500万円ではありません。

さらに外構費・引越し費用・家具家電代が別途かかります。「総額3500万円」なのか「建物のみ3500万円」なのかを最初に明確にしておくことが重要です。

土地込み3500万円で建てる場合

土地込みで3500万円の予算でも注文住宅を建てることは可能です。ただし、土地代によって建物に使える予算が大きく変わります。

※建物の広さは、建物予算の約7割を本体価格とし、坪単価60〜70万円（2,000万円の行はローコストの坪単価50万円も含む）で計算した目安です。

参考までに、住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、土地付注文住宅の平均所要資金は5,313万円でした。土地込み3500万円は平均より約1,800万円少ない予算なので、土地代を抑えられるエリアを選ぶか、家をコンパクトにする工夫が必要になります。

土地選びが建物のグレードを直接左右します。どのエリアで建てるかが最初の最重要な判断です。

3500万円の家の間取り例

土地あり・建物3500万円：35坪・4LDK

• 1階：LDK 約20畳＋和室（客間）約4.5畳＋パントリー＋水回り
• 2階：主寝室 約8畳（ウォークインクローゼット付き）＋子ども部屋 約6畳×2＋書斎コーナー

家族4人でも収納にゆとりがあり、在宅ワーク用のスペースもとりやすい広さです。

土地込み3500万円：28坪・3LDK

• 1階：LDK 約18畳＋水回り＋玄関収納
• 2階：主寝室 約6畳＋子ども部屋 約5畳×2＋ファミリークローゼット

廊下を減らしたり収納をまとめたりすれば、28坪でも家族4人で暮らせます。広さの感覚は20坪の家は狭い？もあわせて参考にしてください。

住宅ローンと必要年収の目安

月々の返済額シミュレーション

※元利均等返済・ボーナス返済なしの概算です。金利は金融機関や時期によって変わり、変動金利は今後上がる可能性もあります。

必要な年収の目安

返済負担率を20〜25%以内に抑えることを前提にすると、3500万円のローンを組む場合の目安年収は500〜600万円以上です。共働き世帯であれば、世帯年収600〜700万円程度で現実的な選択肢になります。

なお「2025年度フラット35利用者調査」では、注文住宅を建てた人の平均世帯年収は719万円、土地付注文住宅では742万円でした。

ただし「借りられる年収」と「返しても生活が苦しくならない年収」は別物です。教育費・老後・物価上昇まで考慮した上で、第三者に試算してもらうことをおすすめします。

3500万円で建てるときの注意点

注意点① 予算に余裕があるほどオプション追加の誘惑が増す

3500万円という予算は「何でもできる」と錯覚しやすい金額です。担当者から次々とオプションを勧められ、気づけば4500万円になっていた、というケースが珍しくありません。最初から「追加予算の上限」を決めておくことが大切です。

注意点② 土地込みの場合は土地選びが最重要

土地代が高いエリアを選んでしまうと、建物に使える予算が大幅に削られます。理想の家を建てるためには、土地の予算上限を先に決めてから土地を探す順番が正解です。

注意点③ 「返せる額」で考える

銀行の審査では4000〜5000万円まで借りられる場合もあります。しかし「借りられる額」と「返しても生活が苦しくならない額」は全然違います。3500万円の借入が本当に適切かどうかを、ライフプラン全体で確認してください。

注意点④ 複数社を比較しないと損する

同じ3500万円でも、会社によって坪数・性能・保証・設計の自由度に大きな差があります。1社だけで決めると「他の会社の方が良かった」という後悔につながります。最低でも3社は比較することをおすすめします。

予算内で後悔しない家を建てる4つのコツ

1. 優先順位を最初に決める：「広さ重視」「性能重視」「デザイン重視」のどれかを家族で決める。3500万円でも全部は追えません。
2. オプションの上限を決めておく：「標準＋オプションは200万円まで」など、上限を先に決めて守る。
3. 土地の予算を先に固める：土地込みの場合は土地の予算上限を決めてから土地を探す。
4. 複数社を同条件で比較する：同じ仕様・同じ坪数で3社以上の見積もりを取り、価格の差の理由を確認する。

3500万円台の住宅会社選びで知っておくべきこと

3500万円台はローコスト住宅から大手ハウスメーカーまで幅広く選べる価格帯です。ただし同じ予算でも会社によって「広さで勝負」か「性能・デザインで勝負」かが大きく違います。

スーモカウンターなら、予算・エリア・条件・こだわりを伝えるだけで、3500万円台での建築実績がある会社を中立の立場で複数紹介してもらえます。担当者の質のリクエストも可能で、断り代行もしてくれます。相談はすべて無料です。

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よくある質問

Q. 3500万円で平屋は建てられますか？

A. 土地別3500万円なら、30坪前後の平屋が現実的な選択肢に入ります。平屋は2階建てより坪単価が10%程度高くなるため、同じ予算でも2階建てより少し狭くなります。

Q. 土地込み3500万円で都市部は難しいですか？

A. 首都圏・大阪市内など都市部では難しいケースが多いです。郊外・地方であれば土地500〜1000万円＋建物2500〜3000万円で実現できるケースがあります。

Q. 3500万円で二世帯住宅は建てられますか？

A. 工夫次第では可能です。完全分離型は難しい場合もありますが、部分共有型（玄関・水回りの一部を共有）なら実現できるケースがあります。

Q. ZEH仕様にすると予算オーバーしますか？

A. 土地別3500万円であれば、ZEH仕様にしながら30〜35坪前後の家を建てることは十分可能です。補助金（みらいエコ住宅2026事業など）を活用することで実質的なコストを抑えられる場合もあります。

まとめ｜3500万円で建てるなら「優先順位と比較」が命

3500万円は注文住宅の予算として、性能・デザイン・広さのバランスを高い水準で実現できる価格帯です。

ただし以下の3点を必ず押さえてください。

• オプションの誘惑に負けない。追加予算の上限を最初に決める
• 土地込みの場合は土地選びが最重要。土地の予算を先に固める
• 必ず複数社を比較する。同じ予算でも会社によって内容が大きく異なる

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