一戸建て

【検証】マンションと一戸建ての資産価値を比べてみた結果

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マンションにするか、一戸建てにするかという問題は、住宅購入を考える際の最初の分かれ道です。

どちらにもメリット、デメリットがあり、どちらが優れていると簡単に言い切ることはできません。最終的に何を基準とするかも人それぞれです。

今回は資産価値を基準に考えた際のそれぞれの優位性や特徴について解説します。

資産価値を考えるべき理由

資産価値は、将来住宅を売ったり貸したりする際に大切になります。

もちろん、家を購入する時は、一生住むつもりでいる人がほとんどでしょう。しかし、人生何があるかは分かりません。突然転勤になったり、親と同居することになったりするかもしれません。金銭的な事情でやむを得ず手放さなければならない可能性もないわけではありません。

もし、家を売却する事となった場合、家の資産価値が大きく下がっていれば、購入時の価格と売却時の価格に大きな差が生まれてしまうことになります。住宅ローンを完済する前に売却する場合、売却したお金でローン返済が補えなければ、家も失った上に借金だけが残ってしまうことになります。

家を手放さず、賃貸にする場合も資産価値は重要です。
賃貸に出しても立地や環境が悪く、なかなか買い手がつかなければ、リスクだけを抱えることになってしまいます。

資産価値とは?

そもそも「資産価値」とはどのようなものなのでしょうか。また、資産価値はどのようにして知ることができるのでしょうか。

資産価値には2種類あります。いくらで売れるかという「売却価値」と、貸した時にどの程度収入があるかどうかという「収益価値」です。

資産価値は高ければただ良いというものではありません。2種類のバランスが取れていることが重要です。
売却価値が高く、収益価値の低い物件の場合、賃貸に出すよりは売ってしまったほうが良いです。しかし、物件が売れるまでには時間がかかります。購入者がなかなか見つからない場合、最初に付けた値段から価格を下げ、買い手が付くまで待たなければなりません。

2つに大きな差がある場合、注意するべきなのは売却価値の高い物件です。
収益価値が売却価値よりも高ければ、賃貸にしやすく、貸してすぐ収益に繋がる可能性が高いです。購入のリスクが低い、比較的安全な物件です。
反対に、売却価値の高い物件は、貸しにくい上に手放すのも大変な物件です。リスクが高い物件であるといえます。

資産価値から考える理想的な物件は、売りに出したらすぐに売れる物件です。
物件自体に魅力があったり、まわりの相場と比べてお得だったりして、すぐに買い手が見つかれば、値下げをせずに済みます。また、資産価値の降下が緩やかで、最初に物件を購入した時の金額と、売却金額に大きな差がないことも重要です。
賃貸に出す場合も同様に、すぐに借り手が見つかるのが良い物件と言えるでしょう。仮にローンの返済が残っていたとしても、ローンの返済額以上の利益の出る家賃にできることも重要です。

マンションの資産価値

マンションは収益価値が優れた物件です。

面積あたりで考えた場合、マンションは一つの土地に複数の住宅が集合しているため、好条件の土地でも比較的価格を抑えられています。良い立地の物件でも一戸建てと比べて住宅価格が安くなりやすいです。
そのため、賃貸にした場合家賃を抑えやすく、借り手が付きやすいです。
また、築浅の物件であれば、比較的買い手も付きやすく、売却価値も低くありません。

ただ、築年数の経ったマンションについては、売却価値が非常に低くなりやすいです。
買い手がつきにくいだけでなく、古くなったからと言って簡単に建て替えることもできません。マンションの建て替えには住民の4/5以上の同意が必要となります。まず現実的ではありません。

土地付き一戸建ての資産価値

土地付き一戸建ては、売却価値の持続性に優れています。

普通、土地も建物も所有者がおなじになるため、マンションと違い、建て替えが容易です。住宅が古くなった際に、建て替えという選択肢を取ることができます。

また、住宅と違い、土地は経年劣化を起こしません。築年数のたった家でも、土地の価格に大きな変動はありません。土地付き一戸建ての土地部分の売却価値は高く保ちやすいです。

問題は、マンションに比べて高額になりやすいため、家賃も売却価格も高くなりやすいということです。価格が高ければ、それだけ買い手を見つけるには時間がかかってしまいます。

資産価値を知るには

マンションと一戸建て、それぞれのもつ資産価値の傾向はわかりました。では個別の資産価値についてはどのようにして知ったら良いのでしょうか。

資産価値を知るための簡単な方法は、周囲の似た条件の物件と比較することです。

まず売却価値の場合ですが、インターネットや不動産広告を活用し、同エリアで条件の近い物件を探しましょう。絞り込む条件としては、地域の他に、築年数や面積などが考えられます。この時、比較対象となる物件の数は多ければ多いほど相場が見えやすくなります。
物件のデータを集めていくうちに、自然とそのエリアの不動産相場がわかるようになるはずです。実際の売却価格としては、その相場から±10%程度で考えておくと良いでしょう。

近い条件の物件が見つからなかったり、数が少なかったりする場合は、不動産業者に尋ねてみるのも選択肢です。

収益価値の場合はもう少し複雑になります。その物件がどれだけの利益を生むのか計算しなければなりません。

まず、売却価値を調べた時と同じように、周囲で条件の近い物件の家賃を調べます。そこから相場がどの程度なのかを知りましょう。

次に投資額、ここでは物件を購入する価格、それに対してどの程度利益が上げられるかを計算します。都市の中心部の場合、投資額は高くなりますが、人が集まりやすいため、高い稼働率が期待できます。借り手が見つからず、空き部屋になってしまうリスクは低いです。
逆に人の集まりにくいエリアの場合、投資額は少なく住みますが、人が集まらない可能性があるため、空き部屋のリスクは高いです。
この、どれだけ利益を上げられるかを表す数値を還元利回りと呼びます。この数字が小さければ小さいほどよく、大都市の中心地では5%、大都市圏なら7%、都市の郊外だと9%程度だとされています。

収益価値は、年間の家賃を還元利回りで割ることで算出できます。

例えば、家賃12万円の物件の場合で考えてみましょう。

大都市の中心地の場合は、12万円×12ヶ月÷5%=2880万円
大都市圏の場合は、12万円×12ヶ月÷7%=約2057万円
都市郊外なら、12万円×12ヶ月÷9%=1600万円

売却価値と収益価値について詳しく知る場合は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つをあわせて使うことで鑑定します。これらには専門的な知識が必要になるため、正確な数字が知りたい場合は専門家に相談するのが良いでしょう。

基本的には、売却価値と収益価値にあまり差がない物件が良い物件とされています。

マンションと一戸建てを比較

では、マンションと一戸建ての収益価値を比べる練習をしてみましょう。
販売価格も面積も同程度だった場合、どのような差が生じるのでしょうか。

例えばマンションが大都市の中心部で、家賃相場が17万円だとします。一方の一戸建ての家賃については、相場が20万円だとしましょう。

マンション:17万円(家賃)×12ヶ月÷5%(都市中心)=4080万円
一戸建て:20万円(家賃)×12ヶ月÷9%(郊外)=2667万円

この場合、マンションの方が、高い収益価値を持っています。

では、マンションが大都市圏で家賃10万円、一戸建てが郊外で家賃15万円の場合はどうなるでしょうか。

マンション:10万円(家賃)×12ヶ月÷7%(大都市圏)=1714万円
一戸建て:14万円(家賃)×12ヶ月÷9%(郊外)=1867万円

この場合は、一戸建ての収益価値がやや高くなるものの、大きな差はほとんどありません。

資産価値は判断基準になるか

マンションと一戸建てを比較する際、数字で見える資産価値は分かりやすい指標です。将来のリスクを考える上でも、忘れてはならない部分ではあります。

しかし、資産価値は住みやすさには直結しません。ライフスタイルは人それぞれで、一般的に人気のある家が、自分によって住みやすい物件とは限りません。資産価値だけで判断せず、いろいろな視点から比較することが重要です。

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