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家やマンションの活用法、売るのか貸すかどちらがいいのか

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昨今では様々な事情で、持ち家や分譲マンションを売るか貸し出すか、という選択を迫られる方がいます。持っていても、ただただ税金がかかるだけですので、どうせなら儲けが出るように活用したいと思うはずです。
ただ、全ての物件が売却、貸し出しが行えると言う訳ではなく、さらにはどちらがいいのか、というのも家の状態などによって変わってきます。ですので、どちらを選択すればいいのか、あるいはどちらを選択することができるのか、ということを把握できるように、いくつかの概要と注意点を紹介したいと思います。

売れない場合や貸せない場合

まず第一に、家を売るか貸し出すかを考える前に、その物件がそのどちらも可能であるかどうかを知っておきましょう。売れない、貸し出せない条件などがきちんとありますので、最低限それらは知っておきましょう。

ローンの有無

まず、その物件を売りに出すか貸し出しを検討する前にローンの有無について確認してください。だいたいの方はローンがまだ残っているかと思います。もしも、ローンが残っていないのであれば、どちらの場合であっても問題なく可能です。しかし、ローンが残っているのであれば、住宅の売却や貸し出しは原則としては行えません。

・売却をする場合
ローンが残っている場合に売却をすることができない理由としては、登記などの問題があり、不動産売買の取引を行ってくれる不動産会社が、ローンの残っている不動産を取り扱ってくれないからです。そのためローンが残っていると、一般市場ではその物件を取り扱えないことになるのです。

ただ、今現在ローンが残っている場合でも、ローンを売却金で支払うことができる場合や、ローンの完済のためのお金を用意することができるような場合ならば、不動産会社も仲介を引き受けてくれます。
ただし、よっぽどの好条件でなければローンを完済できる程の高値で売れることはありませんので、ローンが残っていて売却をすると言うのは非常に難しい事だと言えるでしょう。

・貸し出す場合
ローンが残っており、貸し出しができないと言う場合は、住宅ローンの契約次第です。ここで言うローンは住宅ローンですが、住宅ローンはそもそも、自分自身か親族がその住宅に居住することを条件としてローンを組むことができます。
逆に、自分が住まずに貸し出しのために住宅を購入するような場合は、賃貸物件用の事業者ローンとして組むのですが、今回のような場合だと、住宅ローンを組んでいる家を貸し出すことになるので、ローンの契約上は契約違反となります。
ただし、契約の内容の中には、住宅以外の利用、ここで言う貸し出しに当たることは「届け出なく」もしくは「承諾なく」行うことを禁止している、というようなケースもあり、ローンが残っていたとしても、事情を説明すれば貸し出しを許可してくれる場合もあります。

金融機関としても、ローンを支払ってくれるのであれば、そこに誰が住んでいようが特に気にはならない場合も多いのです。住宅ローンを事業用のローンに借り換えさせたり、無断で貸し出しを行っていた場合には、一括返済を求めたりするケースもありますが、顧客を失いたくないために、住宅ローンがまだ残っており、賃貸経営を行っていたとしても、黙認するケースも多々あります。

ですが、やはり無断で貸してしまっていると、それだけのリスクを背負ってしまうことには変わりはありません。契約書をよく読んで、賃貸として使ってもいいと認められるように説得をしてから、手続きを行い、許可を得て、賃貸として貸し出すのがもっともな手段でしょう。
当然、許可を得られない場合や、契約上貸し出しは不可能だとされていれば、確実に貸し出すのは不可能ですので、無断で貸しだしたりするのはやめておきましょう。

もしも借地にある住宅を売りに出すのなら

住宅を売る際に、非常に面倒なことになるのが、借地に家を建てており、それを売却しようと考えている場合です。
そもそも、家だけを売ることはできず、家と土地はセットで売らなければならないのですが、その借地権は基本的には地主が持っています。もしも、その土地にある家を売却するのであれば、家と一緒に借地権も売らなければならず、そのためには地主の承諾が必要となります。
さらには、その承諾の際に承諾料までもかかります。だいたい借地権価格の10%が相場となっており、これは土地の値段が高額であれば高額であるほど、高騰してしまうので、場合によっては家の売却金でも不足をしてしまうこともあるので、おいそれと売却するのが難しくなってしまいます。

・地主が承諾してくれないのなら諦めることも考えるべき
もしも地主との折り合いが悪く、かなりの承諾料を求められて、なかなか承諾してもらえないようなケースも良くあります。
そのような場合には裁判所に申し立てれば、地主の承諾よりも効力のある、裁判所の許可を得ることが可能です。
ただし、このような場合でも承諾料は発生しますし、裁判所に許可を得るのにも当然お金もかかるので、あまりおすすめはできません。売却しても損をするのはほぼ間違いありませんので、もしも承諾を得られないのならば、売却自体を諦めた方がいいとも言えます。

〇共同名義もしくは他人名義の土地や家の売買
共同名義や他人名義の土地や家というのも非常に良くあります。相続によって複数人が小勇者となったり、夫婦や親子で出資した場合などが考えられますが、どちらにせよ、その名義となっている人全員の同意が無ければ、売ることはできません。
当然、意思の疎通が完璧に行えるわけではないので、同意を得ることに難航してしまうこともあるでしょう。
さらには言えは自分、土地は親、と言ったような双方の土地の所有者が異なる場合にも、同意を得た上でしか売却をすることはできません。
どのような事情があったとしても、自分だけの家、土地でないのであれば、同意を得なければ売れないということを留意しておいてください。

〇家を貸し出すと賃貸業を行わなければならない
もしも、賃貸として家を貸し出すつもりならば、大家として事業を始めるという認識を持ってください。家を貸せば後は何もしなくても良い、というわけではなく、多くの手間のかかる業務が待っています。それらは一応は管理会社に依頼をすることはできますが、全てを任せてしまうと、相当な費用が発生しますのでできる範囲は自分で行うようにするのがベストです。

・家賃回収などの入居者管理
大家として仕事の一つとして、入居者管理があります。家賃の回収や入居者や近隣住民からのクレーム対応、契約違反をした入居者への対応、退去時の原状回復の確認、敷金の清算、ハウスクリーニングの手配などなど、広い範囲に渡って行わなければならないたくさんの仕事があります。

・マンションを貸し出せば責任者は自分
分譲マンションを賃貸した場合でも、管理組合の組合員は所有者自身です。議決権をもって、管理組合に参加し、様々な義務を負うことになります。
もしも、貸し出した部屋に入居した方が管理規定を守らなかったりすれば、その責任は管理者である所有者が背負うことにもなるので、非常に厄介な仕事です。

・管理サービスを利用するのなら
不動産会社や管理業者に依頼をすれば、入居者管理の仕事は委託をすることが可能です。無論、費用がかかってしまいますが、大家である自分自身は何もしなくて良くなります。
どのくらいの仕事を委託するかは、それぞれの業者との契約次第にはなりまし、かかる費用は家賃の5%程度かかりますが、面倒な仕事をしたくない場合、または居住地と離れており、管理を自分で行えないような場合には利用してみるといいでしょう。

〇清掃や修繕などの物件管理
設備にトラブルが生じたり、内外装の修繕などを行うのは原則としては大家の仕事です。清掃は入居者も自分で行うこともありますが、自然に劣化していく内装などは、リフォームを大家が行うことになります。ただ、行うのは退去時がほとんどです。
また、庭の草刈などの清掃や、電球の交換などの備品レベルの設備の交換までも、大家に頼んでくる入居者も存在します。それぐらいは自分で、と思われるかもしれませんが、そのような人が入居してしまわないとも限らないので、覚悟しておいた方がいいでしょう。
また、退去時のリフォームやハウスクリーニングなどは、長年使用していれば確実に発生するものです。次の入居者を待ち、快適に過ごせるように準備をするのも大家の仕事ですので、覚えておきましょう。

〇経営面の仕事
家賃が発生するので、当然所得を得ることになります。そうすると、事業所得としての確定申告が毎年必要になります。
これまで給与所得者だった人が確定申告をしようとするのはかなり難しい事ですので、会計ソフトを使用したり、税理士に依頼をするなどして対応することにしましょう。
また、帳簿をする義務もありますので、ローンの返済、入退去の費用、税金修繕費、家賃、などなどの諸費用を全て記録して残しておくようにしましょう。

〇それぞれの初期費用
家を売る場合、賃貸にする場合、どちらにおいても商品として提供するので、ある程度の品質が求められます。
家の場合は、清掃をすること、リフォームなどをすることによってその品質を高めて、入居希望者や購入希望者の求める品質に近づけることになります。ですので、初期費用としてはそれらの値段がかかることになります。

・売る場合の費用
家を売る際には購入のための値段交渉の前に内見を行い、一度家の内装を見てもらうことになります。そうすると、清掃をしておいて、綺麗な状態にしておくと購入希望者に好印象を持たれるようになります。
ただ、清掃に関しては自分自身で行う程度でも大丈夫です。特に今現在居住している家の内見をしてもらう場合には、ハウスクリーニングを利用することができないので、そのための費用は浮かせることができます。
ハウスクリーニングのメリットは空家の場合に限り、広告にてハウスクリーニング済みと記載できるだけですので、お金を掛けて清掃をするのであれば、空家を売る場合だけにしましょう。
リフォームや設備の買い替えなどによる費用は、清掃と違って必ず発生します。そもそも、売り主には瑕疵担保責任という、買い主の手に渡った時に発生した不具合を改善する義務があるのです。基本は、売買契約時に設備の状態などを確認して引き継がせるのですが、それらに該当しない不具合などが発生した場合には、売り主に修理や撤去などを求めることができるようになっています。
設備費用にはどのくらいかかるのかはすぐには分かりませんが、もしも現状で不具合が発生することが予測される、保証切れの設備などは早めに修繕しておいた方がいいかもしれません。
なお、リフォームについては、売却の場合は壁紙の交換などや、耐震補強などのリフォームはしておいた方がいいでしょう。
それ以外の内装などは、購入希望者が好きに行いたいというような場合もあり、売り主が自分の判断でリフォームをすると、逆に不人気な物件になってしまう可能性もあるので、注意しましょう。

・賃貸にする場合
清掃は基本的には退去時に行います。その際には契約次第では敷金で生産することも可能です。クリーニングの範囲としては、カーペットや畳、壁紙なども視野に入れなければ、次の借主が現れ辛くなることも予想されるのでしっかりと行っておきましょう。
ハウスクリーニングにかかる代金は家の広さ次第ですが、10万円を目安にしておけば大丈夫ですので、覚えておきましょう。
なお、クリーニングや設備に関する費用は、売却よりも多額になり易い傾向にあります。設備が必ず動作するように点検をしておいたり、動かなければ取り換えたりするのは、大家として必要な仕事です。新たな借主が快適に過ごせるように退去時には毎回チェックするようにしましょう。
特に、設備の中でも水回りはハウスクリーニングなどできれいにしておいても、生活臭などが染みついてしまっていたり、汚れが取れなくなってしまっているケースもありますので、交換をしなければならなくなる場合も多々あります。
なお、リフォームは基本的には内装を綺麗にする必要があるので、カーペット、畳、壁紙、フローリングに至るまで張替えをすることになると思います。あくまでも家の内装をより綺麗にするためのリフォームですので、大規模なリフォームにはなりませんので、その点は安心してもらって構いません。

二重ローンを組もうと考えている方へ

住宅を貸し出すとなると、これまでその住宅に住んでいた人は、新しい物件を探すことになります。もしもその際に、前の住宅のローンが残っていれば、新たな物件を購入する際に再度ローンを組むので、二重ローンになってしまいます。
二重ローンはどの金融機関にとっても、そこまで好条件だとは言えず、審査になかなか通らずに、ローンが組めなくなる場合もあります。特に借入金が多すぎると、基本無理です。
場合によっては今後の家賃収入をしっかりと収入として換算してくれることもありますが、まだ貸し出しをしていないような場合や、これまでに家賃収入などで生活をしてきた事業実績が無ければ、なかなか難しいでしょう。ですので、二重ローンはあまり組めないものだと考えておいた方がいいかもしれません。

売却額や賃料を予想する方法

売却額や賃料はあらかじめある程度は知っておきたいと思う方が多いと思います。売却額に関しては、値段交渉が確実にあるので、正確な売却額を知ることはできず、大まかな相場ぐらいしか知ることはできません。ただ、知っているだけでも、売却の際には客観的に見て損をしないような値段設定ができるようになるので、調べておいた方がいいです。
なお、賃料に関しては、借主が価格交渉をすることはほぼ稀ですので、大まかな相場を知ることができれば、大体はその値段で貸し出すことはできると思います。交渉があったとしても、5000円くらい前後する程度ですので、場合によっては交渉で下げたりするのもいいかもしれません。
どちらにせよ、明確な値段と言うのはいざ売却をするか貸し出す際にはっきりと決まりますので、事前にできることはある程度把握し、これくらいの値段になると予測することぐらいです。

・周辺の物件から予想する
売却額や賃料の相場を最も簡単に掴む方法は、周辺の売り物件や貸し物件を参照することです。相場ですので、周りの他の物件から導き出すのが最も合理的でもあります。
その際には似たような家、似たような土地の広さ、似たような間取り、似たような構造、同じ築年数の物件を探せばだいたは近い値段になると思ってください。
また、売却額を調べるのであれば、国土交通省が作っているデータから調べることもできますし、不動産会社の運営するポータルサイトなどからも調べることができるので、調査自体もネットを使えば非常に早く済ませられます。貸し物件の場合もポータルサイトなどを参照するといいでしょう。
ただし、どちらの場合においても相場には地価が関わってくるために、地域によって値段がかなり変動します。ですので、似たような条件の物件を見つけたとしても、都心部であったり、駅から遠い場所にあるような家では、金額が全く異なるので参考にしてもあまり意味がないことを留意しておきましょう。

・一括査定サービスを利用する
また、その他にも相場を知るのに適している方法としては、一括査定サービスの利用があります。こちらは、不動産会社に査定をしてもらえるので、その後の仲介のための不動産会社選びの手段としても使えます。
どちらにも売却一括査定サイト、賃料一括査定サイトがありますので、目的に合った方を利用しましょう。
どちらも無料で行えるのですが、その分不動産会社にとってはその後の契約を結ぶために、査定価格を高めにして、ぜひわが社に仲介をさせて欲しいとアピールしている、という傾向があります。
ですので、実際の販売価格はもう少し下がるものだと考え、さらにできるだけ複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、大まかな値段を把握するようにすると良いでしょう。

●それぞれにかかる諸費用
どちらの場合においても、ある程度の諸費用がかかります。それらを売却額や賃料を差し引いたものが自分自身の手取りとなります。
ですので、あらかじめどのような種類の費用が、どのくらいにかかるのかと言うことを知っておくと、売却と貸し出しのどちらの方が手取りを挙げられるか、ということが分かるようになりますので、どちらにするか悩んでいるのであれば、参考にしてみるといいかもしれません。

〇売る際にかかる諸費用
売る際にかかる費用は以下の通りです。まずは印紙税と仲介手数料です。これらは売却価格に応じた値段となりますので、事前に把握することは非常に難しいです。ただ、印紙税はよっぽど高額にならない限りは30000円以下になり、仲介手数料は売却価格の3%6万円を加算した値段になります。ただ、400万円以上の値段で売れた場合には消費税が追加でかかります。
次が測量費用と登記費用です。測量費用は土地の測量をしてもらった場合にのみかかりますので、測量をする必要がなければ気にしなくても大丈夫です。登記費用に関しては、決済の時に依頼をする司法書士次第の値段となりますし、ローンがある場合にしかかかりません。
また、ローンがある場合には繰り上げ返済手数料もかかります。前述の通り、ローンは返済しきらないと売却できないので、一括で支払うことになり、そのための手数料としてこちらが加算されます。こちらも金融機関次第となってしまいますので、自身がローンを組んでいる金融機関に確認をしましょう。そして、最後が所得税と住民税です。

・変動する税金
所得税と住民税にかんしては、売却によって利益が出たか損失が出たかによって扱いが変わってくるので、価格が変動します。
まず、売却益が出た場合ですが、こちらは当然所得が増えたと言う扱いになるので、翌年の確定申告に、譲渡所得税として課税がされる場合があります。
ただし、売却益はほぼ出ないものとされており、さらにマイホームの売却であれば、3000万円の控除ができる制度があるので、特に心配をする必要はありません。
ただ、帳簿などに取っておらず、取得金額が不明となってしまった場合、売却額の5%程度の金額で取得をしたこととみなされるので、そちらだけは注意しましょう。
また、売却した住宅の所有期間が5年以下か5年以上かで、税金が増減します。所有期間が5年以上だと売却益に対する税額が減少しますので、判断の一つとするといいかもしれません。
次は売却損が発生した場合です。給与所得者が住宅を売り、それで売却損が出た場合には所得税が還付されて、住民税が減額されることがあります。
ただし、こちらの場合は5年以上所有したマイホームを売却した場合に限り、その他の特定の要件も満たさなければ適用されないので、そうそう減額されることはないと思います。
どちらにせよ、税金の発生は確定申告後になりますので、売却をした年度は全く関係が無く、翌年に費用や収入として発生するものだと考えておいてもらって大丈夫です。

・貸し出しの際の諸費用
貸し出しの際には、売却の際には不要になる費用を継続して支払う必要がある他に、家を課すことによる新たな費用が発生します。
継続して支払うことになる費用としては、固定資産税や都市計画税、火災保険料などです。自身の家として認識されるので、これらは続けて支払うことになります。
新たに発生する費用は、まずは不動産会社への仲介手数料です。ただ、こちらは一般的には借主負担となっている週刊もあるので、貸主には発生しない場合もあります。
次は事業所得に対する所得税と住民税です。事業として家の貸し出しを行っているので、家賃収入などで収益が出た場合は発生します。もし、経営が赤字となれば、給与所得などの他の所得との総裁も可能です。
他にかかる費用としては管理委託料と修繕費もしくは積立金があります。管理委託料は家賃の5%程度の費用が掛かる代わりに、管理を代行してもらう場合に発生します。一応は任意で管理委託をしますが、初めはいくつかの管理事業を代行してもらうのがほとんどですので、ほぼ確実に発生する費用と考えておくといいでしょう。
戸建て住宅の場合は修繕費、マンションなどの場合は積立金を支払うことになります。退去された後の修繕などに使うことになる費用ですので、もしものために毎月積み立てておく必要があるでしょう。

売った場合、貸し出した場合の注意点

売りに出す、もしくは貸し出すということは資産運用の一つです。ですので、ある程度は将来的なことを考えて運用しなければなりません。
よくあるパターンとしては、売るのであれば将来的な値上がりを待って、それまでに全く使わないのももったいないので、貸し出しをすること、なども将来のことを考えての運用の一つです。
ただし、そう簡単に地価が上昇することはほぼありませんし、上昇したとしても自分自身の意志で貸し出し中の家を売りに出すことができない、というようなことも起こり得ます。
そのようなケースについて知っていないと、自身が望むような資産運用ができなくなるようなこともありますので、きちんと知っておきましょう。

〇経年劣化と地価の動向について
今売ろうとしている家が、将来的に価値が上昇すると考えている方もいらっしゃるかと思います。しかし、それは大きな間違いです。
確かに、地価の動向によっては、値上がりは生じます。ただ、その上昇率と同時に税金も増加するようになっているので、値上がりをしても儲けが出るとは限りません。
さらに、家は経年劣化を起こす物ですので、売れない期間が延びれば伸びるほどに価格はどんどん低下していきます。
将来的に売ることを考えており、売れるまでは賃貸として利用しようと思っても、正直なところ、売れるようなチャンスが現れることはかなり稀です。それならば、賃貸として十分な儲けが出るように運営をしていった方がお得ですし、それで収益がでれば、資産運用としてはかなり成功している方でもあります。
家を売るのならば、将来的な可能性を期待するよりは、売れるときに売るということを念頭に置いておいた方がいいので、もしも将来価値が上がるかも、と思っている方は思い通りになることは殆どないと言うことを理解しておきましょう。

〇借主はそう簡単に追い出せない
また、今現在貸し出している賃貸をこれから売ってしまいたいと思うときもあるでしょう。その場合には借主に退去をしてもらわないと売ることはできません。しかし、借主保護の観点からすると、借主には借家権があるために、正当な理由が無ければ、今後も住みつづけたいという借主の退去を、貸主がさせることはできないのです。
ですので、もしも賃貸として貸し出し、後程売りに出す、もしくはその住宅で自分が住もうという将来設計を立てていると、居住者が退去いてくれずに、計画が丸つぶれになってしまうこともあります。
ただし、それらを防止する方法として契約期間の満了で、契約更新をしない定期借家契約という契約形態で、住宅の貸し出しをするという方法があります。こちらとは逆に前述したような借主が希望をすれば住みつづけられる契約方法を普通借家契約と言い、今現在では後者の方が一般的によく契約されています。

・定期借家契約を締結する際の注意点
なお、定期借家契約の場合は、契約が終了することを書面にて交付する誓約があるほかに、賃料が下がってしまうという特徴があります。こちらは貸主が優先的な契約方法ですので、ある程度は借主に対するメリットがなければいけないために、賃料が安く設定されてしまうと考えるといいでしょう。

もしも、いつになるのか分からない将来的な計画であれば、もういっそのこと完全に賃貸として貸し出し、普通借家契約をしてしまう方が金銭的にはお得です。ただ、どうしてもその計画を成し遂げたいというのであれば、収入は減りますが、定期借家契約をするというようにした方がいいでしょう。

〇賃貸を売りに出す際のさらなる注意点
賃貸を売ることにした場合、空家で売る場合と違って、その物件は収益物件として認識されて、価値が変わってしまいます。
要するにその物件を所持すれば、大家としてある程度の収入が加算されることとなり、入居者がいる場合にはその価格が下落してしまいます。この価格の低下はそれなりの金額になる可能性が極めて高いので、実質的に損をするケースも多いので、注意しましょう。

〇大切に扱ってくれない入居者に出会えば家の価値が下がる
貸主にとっては自分の家で、借主はその家を使用させてもらっている、という考え方は、普通に考えれば理にかなっていることなのですが、実際にすべての借主がそのように考えているとは限りません。
むしろ、借主にとっても自分の家同然と考える方も多く、貸し出し中の家を大切に使ってくれない入居者もたくさんいます。それも、退去する際ぐらいにしか、内観などの傷や汚れは分かりませんので、大切に扱われないことを防止するのは非常に難しいです。

特に、貸し出している住宅に、そのうち子供か自分が住もうと思っているような場合には、非常に大きなダメージとなります。また、その物件を改めて売りに出す場合でもリフォームをしなければなりませんし、当然価格も下がっているので、あまり得をすることもありません。

もしも、賃貸として貸し出している家を今後再利用する計画があるのならば、できるだけ入居者選びの際に、きちんと使ってくれるような入居者を選定するのがいいでしょう。
ただ、それも十分な効果があるわけではありませんし、大切に使っていない、と判断するのも難しいのも現状です。ある程度は貸し出すことでそうなることを覚悟しておくしかないでしょう。

最後に

いつまでも使わない家を放置しておくのは、固定資産税などから考えても明らかにもったいないです。そのため、貸し出すか売るかの資産運用をするのも必要なことではありますが、これまでに説明した通り、様々な問題や注意点が立ちふさがることでしょう。
それに、しっかりと将来設計をして、活用方法を検討していかなければいけませんし、認識が間違っているとその将来設計も破綻する恐れがあります。
かなり難しく、面倒なことにもなりますし、そもそも資産運用のためにその家を購入したわけではない、と言う方も多いかと思いますので、慎重に、そしてしっかりとどうするのが資産運用として最も適当か、ということを改めて考える必要もあります。
結局のところ、どちらの方法がベストなのか、ということはそれぞれの個人によって違いますので、自分自身が後悔をしないような手段を選ぶことをおすすめします。

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