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自分の家を貸す一般的な手順

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資産運用の一つの方法として、新たに家などを購入し、それを貸し出すと言う方法があります。もともと土地を持っていたと言う方なども良く利用されますが、無論、家の貸し出しは身内に対して行う場合以外は、不動産会社の手を借りなければうまくは行えません。

自分一人で行うこと自体は不可能ではありませんが、自分で入居者を募ったり、契約を結んだりするのは非常に面倒です。多少の手数料はかかるものの、賃貸経営に関するノウハウを持っている不動産会社を経由した方が明らかな楽ですし、リスクもほとんどないので不動産会社を通して賃貸経営をするのが一般的です。

そのような一般的な賃貸経営の手順について、今回はご紹介したいと思います。これ以外の方法もありますが、初心者でも無理なく行うことができる、数多くの方が行ってきた方法ですので、別の方法で賃貸運営をするという方でも、大まかな流れを知っておくといいでしょう。

契約や管理などを依頼する不動産会社の候補探し

まずは何よりも、不動産会社を探す必要があります。貸し出しに使う家が自分の住んでいる地域にあるとは限りませんので、その地域にある不動産会社をいろいろと調べて、依頼する不動産会社の候補を見つけます。
探し方は駅前などに置いてあるタウンワークなどの雑誌や、実際に家を購入した不動産会社に依頼できるかどうかを尋ねると言う方法があります。最近ではポータルサイトなどでも簡単に探すことはできるでしょう。
ただし、一つだけ注意点があります。ひとくくりに不動産会社と言っても、売買を専門に行っている会社や、管理のみを行う会社もあります。すべての不動産会社が賃貸物件を取り扱っている訳ではありませんので、適当に選べるわけではありません。
賃貸物件を取り扱っているかどうかを調べるだけになると思いますので、候補自体を探すことはそこまで難航はしないでしょう。

賃料査定をしてもらう

不動産会社の候補が決まれば、次はどこに依頼をするかを決めることになります。その基準の一つとして、最も有力なのが賃料査定をしてもらうことです。ただ、こちらは必須事項というわけではなく、複数の候補があり、どれを選ぶのがいいのかを考える際に使う場合などが一番効果があります。

また、候補選びの際に一括で複数の不動産会社から査定をしてもらえる、一括査定サービスもあるので、会社の候補探しにも使うことができます。
賃料査定の方法は大きく分けて二つあり、簡易査定と詳細査定になります。簡易査定は間取りや地図、外観内観などの資料から大まかな賃料を査定するだけなので、実際の賃料とは差ができることはありますが、すぐに結果を知ることができますので、複数の不動産会社の中から良さそうなところを見つけるのには適当な査定方法です。一括査定サービスなどをネットで行う場合は、主にこちらになります。

詳細査定は、訪問査定とも呼ばれています。要するに実際に不動産会社の社員さんが見て、いくつかの根拠を挙げて、賃料を査定します。ですので、適切な賃料を知る場合にはこちらを利用することになります。時間がかかってしまうので、ここに決めようかと思っている第一候補の不動産会社に査定をしてもらって、決定をする判断材料の一つにするといいでしょう。

以上の二つによって賃料査定を行うことになりますが、大体は自分が思っているよりも安い賃料になることでしょう。正直なところ、貸し出しを予定している方の多くはできるだけ高い値段で貸し出しをしたいと思っています。そのため、期待している価格が少々高めに想定してしまうのですが、現状としては、賃料が高いと入居者も現れ辛いので、安めの賃料を査定されてしまうことが多いのです。

ただ、そのような事情を知っていればある程度は妥協しなければなりません。あまりにも安すぎれば、収入が激減してしまうので、承諾しかねるのも仕方ありません。ですが、できるだけ高額がいいと考えていると、今度は入居者が現れず、収入が一切ないという最も避けるべき事態に陥りかねません。将来を見据えて、これぐらいならば収入が期待できる、という価格で査定をしてもらえれば、それで承諾をする、と言ったような判断基準を設けておくといいでしょう。

不動産会社の決定

さて、賃料査定もしてもらえば、次は不動産会社の選択です。詳細査定をしてもらえば、基本はその不動産会社と契約を結ぶことになりますし、それで特に問題はないと思います。
ただ、不動産会社を決定するときには、その不動産会社の営業力や管理業務、サブリース契約ができるかなどをしっかりと調べておくのも忘れてはいけません。

特に、管理業務に関しては、地域密着型の不動産会社の中では管理委託をしていないこともあります。管理委託は特に貸し出す家が遠隔地にある場合などには必須事項です。自分自身ではそう簡単に管理することができませんので、しっかりと管理委託ができる会社を選んだ方がいいでしょう。もしも、自宅近くにあるのなら、自分で管理をすることができるので、必ずしも管理委託ができなければならない、という訳ではありません。

不動産会社と契約を取る

次は不動産会社との契約です。契約内容は主に二種類あり、入居者を斡旋してもらうための契約という点では共通していますが、媒介契約と代理契約ではそれぞれに違う点もあります。
媒介契約は、不動産会社が入居者を募集し、大家がその決定権を持ちます。自身が入居者を選べるというメリットはありますが、少々手間が掛かったり、希望する入居者がなかなか現れない場合もあるのがデメリットです。

代理契約は、不動産会社にほぼすべてのことを代理で行ってもらうための契約なので、大家はほとんど何もしません。希望しない、使って欲しくないような入居者に貸してしまうこともあるのがデメリットです。
このような二つの契約がありますが、違いは端的に手間がかかるかどうか、入居者の厳しい制限ができるかどうか、ということになります。ただ、代理契約の場合にも、希望をしない入居者、例えば女性限定にしたいだとか、喫煙者には絶対に貸してほしくない、などの意見を述べれば、その通りにしてもらえることもあります。どちらの場合にも、希望を述べておけば、自分が望まないよっぽど悪い入居者が現れることはないでしょう。

なお、契約をする際に一つだけ気にしておいてほしいことがあります。それは、入居者の募集活動を報告してくれるか、どのような募集活動をしているか、ということです。当然、幅広く募集活動をしてくれるのが大家としての希望だと思いますが、不動産会社としては他の不動産会社を介さずに入居者を自社で見つけようとして、他の不動産会社と協力関係を結ばずに、募集活動に制限を設けてしまうことがあります。そうなると、入居者が現れ辛いというデメリットが生じてしまう恐れがあるので、そちらもできるだけ希望を述べてきましょう。逐一報告をしてもらえないような場合だと、募集活動を制限している可能性があるので、なかなか希望者が見つからない恐れがあるので、そのような場合には他の不動産会社と契約をし直すのも手だと思います。

契約に必要なものを準備しておく

実の所、不動産会社での賃貸契約には、口約束で行われるような場合もあるために、契約の際に必要になるものも、はっきりとは決まっていません。ただ、事前に準備しておくと、話がスムーズにいきますので、以下のものについては用意しておくといいでしょう。それらは、間取り図、案内図、マンションならば管理規約や使用細則、設備関係の一覧や説明書などの書類、入居者案内用の鍵、本人確認書類、印鑑です。

貸出前にしておくこと

契約を取り付ければ、後は入居希望者を待つことになります。それでも、大家が何もしなければいい、と言う訳ではありません。希望する入居者ができるだけ入居したいと思えるようなアピールができるように、貸し出しをする前に準備をしておきましょう。

例えば、電気ガス水道を使用可能にしておいたり、リフォームや清掃を行っておくことなどです。特に内見時には、水道や電気などが通っているかどうかは必ずチェックされます。ガスは防犯のために止めておくことが多いのですが、入居時には必ずガスが通るようにこちらか開栓する必要がありますので、覚えておきましょう。

なお、入居者が入った後、その方が退去され、別の入居者が入る前には、鍵の交換を希望される場合があります。入居希望者がそうしてほしいと言わなくとも、不動産会社などから、防犯のためにも鍵の交換をすることを勧められるかと思います。多少負担になってしまいますが、入居者に安心してもらい易い賃貸にすることができるので、やっておいた方がいいかもしれません。

貸し出しの条件を設定する場合には

入居者を募る際、賃貸物件では大家の都合でいくつかの条件を付けることができるようになっています。それらを挙げると、契約形態、契約期間、保証、火災保険、敷金礼金、原状回復、その他のペットや喫煙などの可否、となっています。
上記でも少し触れましたが、不動産会社に申し付ければある程度は入居者の制限をすることが可能で、その制限の際に決められる部分だと思ってください。言うまでもないことかもしれませんが、これらの条件が無い程入居希望者は募り易いので、あまりにも厳しい条件にしないように注意しましょう。以下では個別にこれらの条件に付いて解説いたします。

契約形態の種類

契約形態には、普通借家契約と定期借家契約の二種類があります。それぞれの違いは端的に、入居者の契約期間の有無になります。
まず、普通借家契約の場合は、契約更新にあたり、大家が拒むことができないものとされています。つまりは、入居者の希望する期間住みつづけられる契約となっているのです。

逆に、定期借家契約の場合は、契約の更新を行うことができず、決まった期間が経過すれば契約満了となり、再契約を取り付ける以外の方法では入居し続けることができないとされています。決まった期間だけその家、もしくは部屋に住むことになるので、決まった時期に新しい住居を探すことになるので、借主にとっては多少デメリットのように思われますが、こちらは賃料が少し安くなる傾向にあるので、最近ではこちらの契約をされる方も多いです。

どちらにするかは、入居者の希望で決めることもできますが、あらかじめ大家が決めることもできます。普通借家契約ならば家賃も十分に支払ってもらうことができますが、あまりいて欲しくない入居者がずっと住みつづける可能性もあります。逆に定期借家契約の場合は人の出入りが激しくなるので、決められた期間我慢すればいいだけですが、その分家賃収入が減ることになります。大家からすれば入居者に我慢をするリスクを追うか、賃料を多くしたいかどうか、というところが、こちらの制限を持たせる一つの基準となるでしょう。

契約期間の制限

契約期間も一応自由に決めることができます。特に定期借家契約をする場合には大家が決めた期間が一度の契約で居住可能な期間になりますので、自由に設定しましょう。一番多いのは2年間契約です。
ただ、普通借家契約であれば1年以上は必ずで、それ以降の制限は上述の通り、こちらからは決められませんので注意しましょう。

・保証について
こちらにおける保証とは、家賃の滞納などがあった際に、借主の代わりに請求しても良い保証人や保証会社のことを指します。借主側としては非常に面倒な事なので、どちらも設定していない賃貸を探される場合も多いので、無理にそれらを設けることを条件としない場合も多いです。
ただ、滞納されてしまったときに、家賃を本人からしか請求できず、何か月も滞納されればそれだけで自分自身の大きな負担となってしまう場合もあるので、できることならば、条件として設けておいた方がいいです。
保証人がいるだけでも十分ですが、より確実に滞納の対策をしたいのであれば、保証会社に契約をしてもらうようにした方がいいです。ただ、そうすると保証料を借主が負担することになり、入居希望者が現れなくなる場合もあるので、判断としてはかなり難しいです。

・火災保険への加入
こちらは、条件としては比較的ポピュラーなものになっています。借主が家事を起こした場合に、契約上の原状回復を請求する際に適用される、火災保険に加入することになります。無論、入居者の多くが家事を起こすつもりはありませんので、大体は加入してもらえます。その際には、借家人賠償責任という特約がついた火災保険に加入させることになります。

・原状回復の請求
原状回復は退去時に課せられるもので、貸し出す前の条件づけとしては、その範囲についてを設定することになります。だいたいはクリーニング費用程度ですが、もしも故意に破損させられていた場合は、借主に大きく負担してもらうことになります。
もちろん、壁紙の日焼けなどの普通に生活をしているだけで生じる劣化などは対象外ですので、間違っても請求することがないようにしましょう。

・その他の条件
代表的なのは、ペット禁止、喫煙禁止などですが、他には女性限定や同棲禁止など様々な条件があります。ただ、こちらの条件は特に、入居希望者を制限してしまうことになるので、あまりにも厳しいことを条件付けしないようにだけは気を付けましょう。

入居者の募集、および審査を行う

入居希望者の募集は大体は不動産会社が行ってくれます。その際には事前に提出している間取り図や案内図などが使われます。こちらは不動産会社の営業力が物を言うので、契約をする前にどれくらいの実績があるかを調べておくと、貸し出しがし易くなるかもしれません。

入居者現れれば、内見なども不動産会社が行ってくれます。大家が立ち会ってもいいですが、最近では立ち会わないのが主流となっています。
そして、最後に入居者の審査を大家は行うこともあります。ただ、こちらは媒介契約の場合だけであり、入居者の年齢や勤務先などの情報から、貸し出しても大丈夫かどうかを決めることになります。事前に入居してほしくない人についてを不動産会社に知らせていれば、概ね問題のない方にのみ内見をしてもらう、と言う風になるはずですので、実際には審査までくれば、契約に足る人物だと思っても大丈夫です。

賃貸契約を結ぶ

さて、審査の後は契約を済ませることになります。しかし、その前にまず忘れずに行うこととして、重要事項説明という物件の説明を入居者にしなければなりません。
こちらは端的に、家の状態などの説明になります。不具合があるかどうか、あればどのようなものか、などです。殆どは準備段階で修繕をしていることが多いのですが、こちらを行うのは、不動産会社になります。ですが、その不動産会社に対して事前に説明をしておくのは、大家であり、怠ってしまうと、よからぬ不具合が発生した際に、大家の責任になってしまうのです。
貸し出しをする前、いつでも内見をしてもらって大丈夫な状態にしておけば、ほとんど不具合などは生じないと思いますが、事前にしっかりと確認しておきましょう。
それが終われば、次にやっと契約です。とはいっても、契約書の作成や借主との契約は不動産会社の仕事で、大家は署名捺印をするくらいしかありません。また、契約原本書が必ず2部あり、それぞれを大家と借主が所持し、写しを不動産会社が所持することで、契約書の紛失や偽造などに対応するようになっています。無くさないように注意しましょう。

借主に引き渡す

引き渡しは、入居日に鍵を渡すことで完了します。昔であれば、その際には必ず大家も立ち会って、退去時の原状回復などでトラブルにならないように状態を確認していましたが、今ではそれらの状態確認も不動産会社が対応してくれますので、借主がよっぽど希望されるか、もしくはどうしても自分が立ち会いたいという場合以外には、原則としては、大家は何もすることはありません。

賃貸の管理と運営をする

以上が不動産会社探しから借主の引き渡しまでの手順ですが、大変なのはむしろこれからで、管理や運営をしっかりと行わなくてはいけません。例えば、家賃の回収や借主からのクレーム対応、設備トラブルの対応などをしなければいけない場合もあります。

もしも、自分でそれらを行えない場合、例えば、遠方に自宅があるようなケースでは、管理会社に委託をすることもできます。もちろん、それだけの管理委託料がかかり、平均で家賃の5%くらいはかかると思っておいてください。
以下では、自分で行う必要がある、管理や運営の内容について紹介いたします。

・清掃業務
マンションなどでは特に、共用部分の清掃は大家か管理委託会社がすることになります。戸建ての場合は借主の方も自分の家という認識を強く持つので、借主自身が清掃を行うことがほとんどです。
場合によっては、草刈などをどちらが行うか、ということでトラブルになることもありますので、戸建てであっても、一応は契約時に清掃を引き受けるかどうか、ということは契約の際に計画にしておきましょう。
また、マンションの清掃や庭木の剪定などをする場合も管理会社に依頼をすることがほとんどですので、手間自体はほとんどありません。
入居者が快適に過ごすためにも、清掃は欠かせない事ですので、必ず留意しておきましょう。

・家賃の回収
家賃の集金は、大家にとって一番大きな仕事です。不動産会社を介して回収することも可能です。
ただ、滞納者などが出た場合には催促をしなければならなくなりますし、退去してほしいと思うほどに滞納を繰り返す方が出ないとも限りません。退去をしてもらうためにも裁判所に訴えなくてはならず、非常に面倒です。
だからと言って、家賃滞納を見過ごし続けることもできないので、滞納者が出た場合には粘り強く請求していく必要があります。賃貸運用ではどうしても避けられないことですので、頑張りましょう。もしも自分で行うのが難しいのならば、不動産会社や管理会社などに代理で行ってもらうようにするのがいいと思います。

・クレームへの対応
クレームにはしっかりとした根拠があるものから、正当性も全くないものまで、さまざまなものがあります。また、入居者からではなく近所からもクレームが入ることもあり、それらの対応には大家がしなければならず、こちらも非常に大変です。
これらの対応に関しても、できれば管理会社などにお願いをしたいのですが、できる会社は限られますので、そもそもの不動産会社選びの際から留意しなければいけなくなります。

・設備のトラブルへの対応
借主が意図的に壊す様なことがなければ、設備に不備などが起きた場合には、大家が責任を持って、修理や交換をしなければなりません。電球などの備品は借主が自主的に交換をしてくれたり、管理会社に委託すれば実費請求もしてもらえるので問題はありません。
ただ、専門業者に依頼をしなければならない大規模な修理や交換は、大家が専門の業者に依頼をして直す業務になりますので、その際は自分が動く必要があります。

・契約を更新する場合
契約更新や再契約などは、その作業自体は不動産会社が殆ど行ってくれるので、大家がするのは最初の契約と同じように、署名押印だけになります。
ただ、不動産会社に仲介をしてもらうために、手数料がかかるのですが、こちらは大家が負担をする場合もあります。

・会計と確定申告
こちらは、業務として運営や管理を行っている以上は欠かすことができないことです。
賃貸の運営はかなりの収入額になるので、帳簿付けや確定申告をする際には税理士事務所や会計事務所の手を借りることになるでしょう。

最後に

大家の仕事は不動産会社を探すところから始まって、借主に引き渡してからも続きます。殆どの仕事は管理会社などに委託をすることもできますが、そうするとコストばかりが増えて行って、収益がかなり減ってしまう恐れもあります。
賃貸で収益を上げたいのであれば、やはりある程度は自分でできる業務は自分で行うのが一番です。経営スキルなどが必要になりますが、初めは委託をしながらでも、少しずつ自分でできるところを探して行って、それを自分の手で行えばスキルも見について行きます。
自分でできるところは自分でする大家も、全てを不動産会社に委託する大家もたくさんいますが、最低限は収入を確保できるくらいにはなるように、うまく調整していくのを初めはおすすめします。

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