注文住宅費用

注文住宅の諸費用は建売と大違いなので要注意。

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注文住宅は建売住宅と違い、自分の好みや理想を反映できるのが魅力です。どんな家にするのかを考えたり話し合ったりする作業は、とても楽しく、夢があります。

しかし、その分やらなければならないことや注意しなければならないことも多いです。特に注文住宅と建売住宅の価格差は大きく、建売住宅以上に慎重な資金計画が必要になります。

注文住宅の資金計画

注文住宅に限らず、建売住宅やマンション購入時にかかる費用は、家の価格ぶんだけではありません。手数料や税金など、様々な諸費用が発生します。

家や土地の購入費用には住宅ローンを充てることになります。しかし、住宅ローンは家ができてから組むものです。登記が済んでから審査を行うため、その前に発生する手数料や税金を住宅ローンでまかなうことはできません。

しかも、注文住宅の場合は、手数料や税金以外にも、家の完成前に支払いを求められる場面が何度もあります。契約金や着工金などと呼ばれるものを、3回から4回程度支払う必要があります。

注文住宅は建売住宅に比べ、住宅ローンをあてられない出費が多いです。つなぎ融資と言って、住宅ローンを組む前にローンを組むこともできますが、基本的には自己資金でまかなうべきです。
より多くの自己資金が必要となるため、注文住宅の資金計画は非常に重要です。

注文住宅の諸費用

注文住宅の場合、住宅の価格の他に、諸費用や別途工事費などの費用が発生します。

では、諸費用や別途工事費にはどんなものが含まれているのでしょうか。また、建物価格にたいしてどの程度の費用がかかるのでしょうか。

まずは土地購入にかかる費用を確認してみましょう。

・売約契約手付金:土地価格の10%
土地購入の際に必要な手付金です。

・仲介手数料:物件価格の3%+6万円に消費税を加えた金額が上限
不動産業者に支払う手数料です。

・売買契約書印紙代:1万円
1000万~5000万円の場合は1万円

・登録免許税:土地価格の1.5%
土地の登記にかかる費用です。

・司法書士報酬:3万円~5万円

土地に関する費用のなかで、一番注意が必要になるのが土地の手付金です。これは最終的には土地購入費用に含まれるため、正確には諸費用に含まれません。しかし、住宅ローンを組むよりも先に支払う必要があるため、土地費用の10%は最低でも自己資金として必要になります。
手付金を支払うために、住宅ローンを組む予定以外の金融機関でローンを組むと、肝心の住宅ローンが組めなくなる可能性もあります。手付金が足りないからと言って、安易な借り入れをするのは危険です。

次に、建物に関する諸費用を確認しましょう。

・設計料:建築工事費の10~15%
建築家に依頼した場合の設計料です。

・工事請負契約書印紙代:1万円
1000万円~5000万円の場合、印紙代は1万円です。

・建築確認申請費用:10~20万円
建築確認申請の際に必要になる費用です。

・水道加入料:20万円
金額は自治体によって異なります。

・建物表題登記の登録免許税:8~10万円
建物表題登記自体は無税ですが、手続きを代行する土地家屋調査士への報酬が発生します。

・所有権保存登記の登録免許税:不動産評価額の0.15%+8~12万円
登録免許税に加え、司法書士のへ報酬が発生します。

・地鎮祭費用:3~6万円
地鎮祭の祭壇や神主への謝礼など。地域によって相場にはばらつきがあります。

・上棟式費用:10万円
上棟式を行う場合の費用。最近では行わないケースも多いです。

上記の諸費用のうち、設計料については住宅ローンに含めることができない場合もあります。建築工事費の10~15%となるため、金額も大きくなりやすいのですが、ローンに組み込めない場合は自己資金をあてる必要があります。

最後に、住宅ローンの諸費用を見ていきましょう。

・金銭消費貸借契約印紙代:2万円
借入金が1000万円~5000万円の場合、印紙代は2万円です。

・ローン保証料:100万円あたり35年で2万円強
連帯保証人を立てる代わりに利用する保証会社への保証料。
融資時に一括で直接支払う外枠方式と、保証料を金利に含めて融資金融機関から保証会社に支払う内枠方式の2種類があります。

・団体信用生命保険:借入金の0.19%
フラット35を利用する場合は諸費用となります。
多くの金融機関では、この保険料も金利に含めています。

・地震保険、火災保険の保険料:年2万円~
火災保険は、現在10年以下の短期保険のみとなるため、定期的な更新や見直しが必要になります。

・抵当権登記の登録免許税:軽減有りの場合借入金の0.1%、なしの場合は0.4%+司法書士報酬3~5万円
抵当権を登記するための登録免許税です。
登録免許税の軽減措置の対象になるには、床面積50㎡以上、登記が新築もしくは取得から1年以内、自らが住む住宅であることが条件になります。

この中で、高額になりやすいのはローンの保証料です。保証料については、すぐに支払う外枠方式と、少しずつ支払うことになる内枠方式があります。自己資金に余裕が無い場合は、内枠方式を選ぶのも良いでしょう。

自己資金と諸費用の必要額のシミュレーション

では土地価格が3000万円、住宅価格が2500万円だった場合、自己資金はどのぐらい必要になるのでしょうか。また、諸費用はどのぐらいあればよいのでしょうか。

まず諸費用以外に必要になる自己資金が土地の手付金です。
これは、土地価格が3000万円だった場合、その10%の300万円が手付金として必要になります。

では、諸費用はどの程度になるのでしょうか。
まず土地購入にかかる諸費用です。

仲介手数料:(3000万円×3%+5万円)×1.08=102万6千円
売買契約書印紙代:1万円
登録免許税:3000万円×1.5%=45万円
司法書士報酬:4万円

計:152万6千円

次に、建物に関する諸費用です。

設計料:2500万円×13%=325万円
工事請負契約書:1万円
建築確認申請費用:15万円
水道加入料:20万円
建物表題登記の登録免許税:9万円
所有権保存登記の登録免許税: 1000万円×0.15%=1万5千円
(不動産評価額を仮に1000万円とした場合)
所有権保存登記の登録免許税報酬:10万円
地鎮祭費用:5万円
上棟式費用:10万円

計:396万5千円

最後に住宅ローンに関する諸費用です。
金銭消費貸借契約印紙代:2万円
ローン保証料:内枠方式とする
抵当権登記の登録免許税:5000万円(借入金)×0.1%+4万円=9万円

計:11万円

諸費用合計:560万円1千円

今回は火災保険、地震保険の保険料を含めていないため、実際はこれよりも諸費用が多くかかる可能性も十分にあります。

諸費用と手付金を合わせると、860万円ほどの資金が必要になることが分かります。

注文住宅の別途工事費

別途工事費とは、建物以外の工事にかかる費用のことです。

・地盤調査費
地盤の強さを調べるのにかかる費用です。

・地盤改良費
地盤調査の結果、地盤改良が必要だとわかった場合に行う工事のための費用です。

・確認申請料、竣工検査料
確認申請は建築確認のための費用です。地域や建物の計画内容により、さらに別の申請が必要になることもあります。その場合、さらに実費や経費などの費用がかかります。
竣工検査料は、建物の完成間際に行われる検査です。

・冷暖房工事費
エアコンや床暖房などの工事費です。別途工事ではなく、建築工事に含まれる場合もあります。

・カーテン工事費
カーテンやブラインドの工事です。別途工事ではなく、建築工事に含まれる場合もあります。

・ガス、給排水工事費
敷地内に配管を引き込むための工事です。

・住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険とは、新築住宅に対して確実に保証を行うための保険です。

・外構工事費
塀や門扉、カーポート、庭などの工事費用です。

この別途工事費は、どこまで住宅ローンに含めることができるかという部分がキーになります。

特に、外構工事は、家を建てた建築会社とは別の業者が工事を担うことが珍しくありません。
この外構工事が工事請負契約にも含まれていれば、住宅ローンの対象に含めることができますが、引き渡し後に別業者が行うことになった場合、ローンの対象外となるケースもあります。

住宅ローンの対象になる方が良いように思えますが、工事請負契約に外構工事を含めた場合、依頼者と外工事を行う専門業者の間に、建築会社が入ることになります。当然、中間マージンが発生することになるため、工事価格は高くなります。
外構工事を自己資金でカバーするのか、それとも住宅ローンに含めるようにするのかは、計画段階でよく考えておく必要があります。

地盤調査費用や地盤改良費についても、住宅ローンに含められるかどうか注意が必要となります。
というのも、地盤改良費がいくらかかるかは、地盤調査をしてみなければ正確には分からず、計画段階では正確な数字が分かりません。思った以上に地盤改良費がかかってしまうことも珍しくありません。
給排水工事についても同様で、地面を掘ってみないと分からない部分があります。
しかし、計画段階でこうした費用が含まれていなかった場合、住宅ローンに含めることができない可能性もあります。
こうした予定外の出費に備えて、自己資金にはある程度の余裕が欲しいです。

また、不動産広告にある住宅の価格は本体価格のみを指していることが多いです。別途工事費用は含まれていません。
建売住宅の場合は、既に家が完成しているため、地盤の改良費用なども全て含めた価格を提示しています。注文住宅と建売住宅の価格を比較する際はこの点に注意しましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローンとは違い、住宅の完成前に借りることができるローンです。

なぜつなぎ融資が必要になるケースがあるかというと、注文住宅購入時には、契約料や工事開始、引き渡しなどのタイミングで、段階的にお金を払わなければならない場面があるためです。

建売住宅やマンションであれば、購入時点で既に完成しているため、注文住宅のように段階的な支払いが発生することはありません。建物と土地の購入も同時になるため、それぞれのタイミングで支払や手続きが発生することもありません。

住宅ローンは完成した住宅を抵当として融資を行います。
マンションや建売住宅は購入時点で完成した住宅があるため、住宅ローンも問題なく利用できます。しかし、注文住宅の完成前に必要になる支払いには利用できません。

便利に見えるつなぎ融資ですが、住宅ローンにくらべると金利が高いです。
例えば、フラット35の金利はだいたい1.1%から、高くても2.1%です。
一方のつなぎ融資の金利は2~4%です。

例えば、つなぎ融資として1000万円を半年間、金利3%で借りた場合で考えてみましょう。
1000万×3%÷365×180=約15万円
利息は15万円と、それなりの金額になります。

住宅ローンは建物という担保があるため、低い金利で融資ができます。一方の、つなぎ融資には担保がありません。住宅ローンに比べると融資のリスクが高くなるため、金利も高いのです。

つなぎ融資を利用する場合は、金利が高い分、利息についても諸費用にふくめ、資金計画を立てる必要があります。

また、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関で組まなければなりません。金融機関の中には、つなぎ融資を扱っていないところもあります。つなぎ融資を検討している場合は、どこの金融機関で住宅ローンを組むのかも慎重に選ぶことになります。

その他に必要になる費用

注文住宅購入時には、今回挙げた諸費用や別途工事費の他にも色々な出費が発生します。

転居には引っ越し費用や、新居に合わせた家具や家電の購入費用です。当然これらには住宅ローンは当てられないため、自己資金が必要になります。
建て替えであれば、仮住まいの家賃も必要になるでしょう。

不動産の広告や宣伝では、頭金なしでも住宅を買える、というような売り文句を頻繁に見かけます。
しかし、住宅購入以外にも色々な出費があることを考えると、完全に頭金ゼロというのが現実的ではないことがわかるでしょう。
別途工事費は住宅ローンに含められない可能性があるものも多く、頭金ゼロだと思って計画を立てていると、思わぬ出費に痛い思いをするかもしれません。

頭金ゼロということは、それだけ住宅ローンの借入額が大きくなるということでもあります。借入額が大きいほど支払う利息は大きくなります。収入の変化などで返済が滞ってしまうリスクも高くなります。

注文住宅の自己資金は最低でも2割、できれば3割は見積もっておきたいです。そうすることでリスクを抑え、安心して家づくりや資金計画を考えることができます。

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