田舎の土地を相続することになった時の活用方法
田舎暮らしをしている方でも、都市部に出て就職をしている方などでも、地元などで親が土地を持っているというケースは多いです。
先祖代々続いている土地をいつか相続することになる、と子供の頃に聞かされた経験がある方もいるかと思います。
そのような方がいざその田舎の土地を相続することになった場合、いいこともあれば悪いこともあります。
特に悪い事としては固定資産税が発生するためにただ単に土地を相続しただけだと、毎年税金を取られてしまうことになるので、結果的に損ばかりしてしまいます。
いくら田舎の土地は税率もそこまで高くないから、と思っていても不況の昨今で毎年税金を搾取されるだけだと、経済的なダメージは重たいはずです。
ですので、田舎の土地を相続した場合には、その土地を活用して何かしらの収入を得るようにした方がいいでしょう。
特に、多くの用途に使える可能性のある遊休地であれば、活用して税金対策や副収入を得るようにした方が得をしますし、あまりにも惜しいです。
遊休地の活用方法は大きく分けて三つです。
それらについて今回はご紹介したいと思います。
★建物などを建ててから活用する
・最も思い浮かべやすい活用方法
一つ目の活用方法は、建物を建ててその建物を有償で貸し出し、賃料を得る方法です。
建物を建てると言う時点でかなりの投資をすることになりますが、まず最初に思い浮かべるであろう活用方法だと言えるでしょう。
貸し出す対象者としては、移住者、転勤者、旅行者、高齢者などで、対象ごとにどのような建物を建てるかを決めなくてはなりません。
そのために、先を見据えた運用方法やリスク管理をしなくてはならないので、思い浮かべやすい反面デメリットも大きいという側面も持っています。
・アパートやマンションは田舎には向かない
物件を貸し出すとなると、アパートやマンションがすぐさま思い浮かぶと思います。
一度売れた芸能人などが今やアパート経営で生活をしている、なんてニュースも時々見ますので、自分もやってみたら案外うまくいくのではないか、と思う人も多いでしょう。
ただし、アパートやマンションは今回のような田舎の遊休地に建てる物としては向かないものです。
というのも、田舎などでは需要が発生しない限り、いつまでも入居者が増えないなんてことはザラにあるからです。
近くに大学や工場などがあったり、交通の要所となるような駅の近くなどであれば話は別ですが、バスも来なくて近くのコンビニに行くのに1時間もかかるような田舎であれば、需要なんてちっともありません。
移住者や転勤者を対象に、と思っても現状ではその需要ですらほとんどないのが実情です。
そもそも、アパートやマンションの経営でうまくいくのは、都市部などがほとんどで、田舎で需要があったとしても、近くにマンションやアパートが建っているはずですので、わざわざ新しく建てても、意味がありません。
また、重要があってもそれが無くなったら、入居者などがいなくなれば立て直しも難しいので、リスクばかりが大きいのであまりおすすめはできません。
・戸館賃借を貸し出す
戸館賃借であればアパートやマンションよりも移住者や転勤者への需要にもマッチしますから、田舎でもうまく活用できる可能性はあります。
ただし、もともとある物件のリフォームにお金が掛かったり、入居者数がそこまで多くは無いというデメリットもあります。
もちろん、入居者がいなければ収入はゼロなので、リフォーム代が無駄になることも結構ありますので、需要があるかどうかなどをしっかりと見極めて管理をするなど、賃貸の知識が必要になることもあります。
・リゾート地の近くならばペンションや別荘などの選択肢もあり
田舎の遊休地の中には近くにリゾート施設があったり、山や海に近かったりすることもあるでしょう。
そのような場合にはペンションや貸別荘を作ることで、旅行者などを対象に貸し出す方法もあります。
立地などにもよりますが、うまくいけばそれなりの儲けを出すこともできますので、建物を建てて貸し出す際にはおすすめの方法です。
その場合には消防署や保健所などの検査をクリアすることも必要になるので、難しい条件が付くこともあるので覚悟しておきましょう。
・高齢者向け住宅は田舎向けかどうか
田舎と言えば、最も話題になり易いのが高齢化です。
高齢化に備えて高齢者向け住宅などを作って貸し出すことによって収入を得ることは不可能ではありません。
もちろん、需要もあるにはあります。
ただ、問題点としてはサービス付きでは需要を満たすこともできないので、そのスタッフを確保しなければならず、個人で行うのは経営の経験がある方でないと難しいと言えます。
また、人材不足が叫ばれている業界でもありますので、思ったような利益はでないことも予想されるので、自身で経営をするよりは、事業用地として貸し出してしまった方がいいかもしれません。
もちろん、以上のようなすべての賃貸経営には、向いている土地や向いていない土地もありますし、電気やガスの整備のための大規模な工事も必要になることもありますので、思ったようにうまくいかないこともありますので注意しましょう。
★土地をそのまま貸し出して活用する
・事業用地としての貸し出し
こちらの方法は、わざわざ建物を自分自身で立てる必要が無く、所有者自体の投資は不要で、貸し出して事業を行ってもらうことで、収入を得られます。
コンビニや駐車場、その他様々な事業に対しての貸し出しができます。
・店舗や事務所などへの貸し出し
こちらは商業施設などの貸し出しになります。事業用定期借地権を与える契約を結ぶことによって収入を得ることができ、しかもその期間は初めから10年から50年までと決めることができるので、契約が満了してからは更地での返還が約束されますので、貸しだし易いというメリットがあります。
ただ、ある程度の広さや沿道の近く、事業を行いたいという企業の需要があることが条件になります。
なので立地などによっては全く需要が無い場合も、需要が有り余ることもあるので、貸し出せるのかどうかが地域によってかなり差が出てしまいますので、そのことは視野に入れておきましょう。
・駐車場として貸し出す
駐車場は、田舎での需要はあまりないのですが、こちらも地域によっては需要がかなり多くなることもあります。
また、投資が本当に少ないので、需要さえあれば効率よく収入を得られます。
リスクが小さいのであればぜひこちらに利用してみるのをおすすめします。
・資材置き場の選択肢
田舎で意外とあるのが、資材置き場です。大きな会社があったり、公共工事があるような土地では資材置き場が必要とされることがあります。
そのための貸し出しも選択肢の一つではありますが、条件として連結する道路の近くにある程度の広さが必要になります。
ただ、需要に関しては一時的なものが多く、安定的に収入を得られるというわけではないので、借主に対する契約をする際に、一時的なものであることを前提としたものにするように注意しましょう。
・太陽光発電の事業への貸し出し
太陽光発電については、条件さえ満たせば自分自身でも行えます。
そちらは後程説明しますが、事業用地として貸し出すこともできます。
ここまで紹介してきた貸し出しの中でも、一番堅実な手段と言ってもいい位に、リスクが少なく、確実にお金が手に入るという側面を持っています。
田舎の場合は太陽光発電に適している土地が多いので、非常におすすめです。
★太陽光発電に活用する
・条件を満たせば個人でもできる太陽光発電
太陽光発電は、日照があり、発電パネルを設置するだけの架台を固定できる地盤があり、送電、受電ともに電気が通っていることなどの条件を満たしていれば、個人でも行うことができます。
設備用の資金としては1kWあたり30万円程度が必要で、事業を始める段階ではそれなりの出費が必要になります。
しかし、長期間その土地を他のことには使えなくなりますし、最低でも10年以上は継続して利用しないと十分な利益がでないというデメリットもあります。
ただ、他の利用法と比べればデメリットは小さいのでやはり手堅い利用方法であるのには変わりありません。
・太陽光発電の制度の動向にはしっかりと目を見張っておく
太陽光発電による利益は、大体は発生した電力の販売になります。
その値段については固定買取価格制度をとっています。
しかし、それができたのも、これまで自然エネルギー開発の代表として、太陽光発電が注目されていたからです。
最近では導入コストの下がった影響で、毎年買取価格が低下しています。
認知度こそ高いものの、長い期間売り続けなければ大きな利益にならず、そのほかの自然エネルギーへの注目も集まって来ていますから、比較的行い易い太陽光発電については、制度改革などが行われて買取価格が下落していくことになるかもしれません。
ですので、これから太陽光発電の利用に田舎の土地を利用しようと考えているのであれば、太陽光発電の制度についての情報にはしっかりとアンテナを立てて、新しい情報を仕入れるようにしましょう。
今現在では確実に利益が出るような買取制度をとっていますが、これからいつ買取制度が終わってしまうかは分かりませんので、できるだけ早く手を出しておくと得をし易いかもしれません。
★まとめ
以上のような方法が、田舎のあるだけの保有している土地の活用方法です。
今現在の資金などによって、選択の方法はどうしても限られてしまうことでしょう。
しかし、何かに活用しておけば、将来的に自分の子供に相続するようなことになった場合に、自分たちのように価値の全くない、税金を発生させるだけの土地を相続させるようなことだけは防げます。
多くの場合には、将来性を見据えた上での運用が必要で、経営などに関する知識も必要になるかと思いますが、何もしないよりかはマシです。
ですが、どうしても土地の運用はうまくできないのであれば、現金化するのも致し方なしです。
そちらを選択するのであれば、そちらはそちらで注意すべき点があるので、それらもしっかりと調べておくようにしましょう。
