住宅ローンの仮審査と本審査の違い。仮審査通過後に落ちてしまう原因とその対策

家を買う上で避けて通れないのが住宅ローン審査です。
住宅ローンを借りる前には厳重な審査が行われます。

金融機関は何千万円という金額を融資することになるため、きちんと返済できる相手かどうかを真剣に見極めなくてはなりません。

住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、仮審査は土地・建物の契約前に、本審査はすべての契約が終わってから行われます。
多くの場合、住宅ローンの審査に落ちてしまう人は、仮審査の段階で落ちることがほとんどです。仮審査通過後、本審査で落ちるというケースは稀です。そのため、仮審査の通過を目標としている人が多いです。

しかし、仮審査を通過したにも関わらず、本審査で落ちてしまったという人が全くいないわけではありません。
土地を探し、家の間取りを考え、契約も住んでいる段階になって住宅ローンの審査に落ちてしまうのは、仮審査に落ちてしまうよりもダメージが大きいです。
気持ちの面だけでなく、それまでにかけた時間や手間も無駄になってしまうかもしれません。

なぜ仮審査に通過できて、本審査に通過できない人がいるのでしょうか?
今回は住宅ローンの仮審査・本審査の内容と、本審査に落ちてしまう理由とその対策についてお話します。

審査を行う機関と通過しやすさ

住宅ローンの審査の通りやすさを考える上で、まずチェックしておきたいのが「誰が審査を行っているか」という部分です。

住宅ローンの審査は、融資を行う金融機関が直接審査を行う場合と、保証会社が審査を行う場合があります。
保証会社は万一お金を借りた人が返済を行えなくなってしまった場合、代わりに残高を建て替えて金融機関に支払います。
返済ができなくなる人が増えると会社が成り立たなくなってしまうだめ、審査もそれだけ厳しくなるというわけです。

・保証会社が審査を行う住宅ローン
都市銀行、地方銀行、JAバンク、信用金庫、ろうきん

・金融機関が直接審査を行う住宅ローン
都市銀行、地方銀行、ネット銀行、フラット35

保証会社を通しているかどうかは、保証料の有無でも確認できます。
住宅ローンのための諸費用の中に保証料が含まれていれば、保証会社が審査を行うタイプの住宅ローンです。

仮審査と本審査

仮審査は土地・建物の契約前に、本審査は契約完了後に行いますが、この2つの違いはタイミングだけではありません。
仮審査と本審査では審査の内容も目的も異なります。
そのため、仮審査を通過した後に本審査に落ちてしまうというケースも存在するのです。

ただ、実際に本審査の段階になって落ちる人は珍しいです。
正確なデータは公表されていませんが、仮審査通過後本審査に落ちるのは1~3%ほどだとされています。
ただ、100人に1人以上はるのですから、全く存在しないというわけでもありません。

本審査に落ちてしまう人は、一体何が原因で通過できなかったのでしょうか。その原因を考えるために、まずは仮審査と本審査の内容について確認しましょう。

仮審査の目的

仮審査では「返済能力の有無」をチェックします。

住宅ローンの審査には非常に手間と時間がかかります。
少しでも審査にかかるコストを減らすために、まず仮審査の段階で返済能力のない人を落としてしまいます。
主に収入と借入額を元に審査が行われるため基準も明確で、審査もスムーズに進みます。

仮審査の段階でチェックされるのは以下の3点です。

・収入
・住宅ローン借入額
・その他の借金

収入と住宅ローンの借入額をあわせて返済負担率ということもあります。

収入は多ければ多いほど、他の借金は少ないほど審査に通りやすくなりますが、だからといって虚偽の申告をしてはいけません。
嘘をついても遅かれ早かれバレてしまいます。

収入については、所得証明や収入証明などを提出することになるため嘘はつけません。
その他の借入状況については自己申告となりますが、信用情報をチェックすれば金融機関が借金の状況を把握するのは簡単です。

仮審査で信用情報の確認をしない場合でも、本審査では確実にチェックが行われます。

嘘をつくと簡単にバレてしまうだけでなく、信用も悪くなってしまう可能性があります。
信用情報に傷がついてしまっては、他の金融機関の住宅ローンにも通らなくなってしまうかもしれません。

個人信用情報の確認をいつ行うかについては、住宅ローンによって異なります。
信用情報が原因で審査に落ちることもあるため、仮審査の時点で信用情報を確認する住宅ローンの方が、本審査の段階で落ちてしまう確率は低くなります。
金融機関が個人信用情報を取得するためには本人の同意が必要になります。
仮審査の申込時に個人信用情報開示の同意書の提出があれば、その住宅ローンは仮審査の段階で信用情報をチェックしているということが分かります。

本審査の目的

本審査の目的は、仮審査の内容の再確認と、仮審査で審査できなかった部分についてのチェックです。
本審査に通ればその後何千万円の融資をすることになるため、審査は慎重に行われます。

本審査でチェックされるのは以下の3点です。

・仮審査の内容の再確認
・個人信用情報
・土地建物が担保になるかどうか

この3点に加えて、団体信用生命保険に加入する場合は健康状態に問題がないかも確認されます。

団体信用生命保険は、加入者が死亡したり重い病気になったりした場合、残りの返済額を支払ってくれるものです。
団体信用生命保険の加入が必須の住宅ローンがほとんどであるため、健康状態に問題がある場合、住宅ローンを借りるのは非常に難しいです。
その中でもフラット35は団体信用生命保険への加入が必須ではない数少ない住宅ローンで、健康状態に問題があっても住宅ローンを借りることができます。

本審査を通過できない原因

仮審査をクリアしたにもかかわらず、本審査に落ちてしまった場合、その原因は大きく3つ考えられます。

・仮審査時点から大きな変更があった
借入希望額の大幅な増加や、物件の場所や面積の変更があった場合などです。退職や転職によって収入が変わったり、新たな借金をして借入状況が変わったりするケースなども該当します。
借入額や収入の状況、借金の状況に大きな変化があった場合、事前に仮審査で返済能力を審査した意味がなくなります。実質的には住宅ローンの審査を最初から受け直し、仮審査の段階で落ちてしまったのと同じです。
返済能力の変化で本審査に落ちないようにするためには、本審査前に借入希望額を大きく変えたり、転職をしたりしないように気をつける必要があります。

・個人信用情報に問題がある
仮審査で信用情報を確認していない場合、本審査になって初めて個人信用情報の問題が発覚する可能性があります。
個人情報が原因で本審査に落ちないようにするためには、仮審査の時点で信用情報を確認する住宅ローンを選ぶか、あらかじめ自分の信用情報を確認しておくのが良いでしょう。
開示請求をすれば、自分自身の信用情報も簡単に確認できます。

・団体信用生命保険に加入できない
ほとんどの住宅ローンで団体信用生命保険への加入が必須となっています。しかし、健康状態に問題がある場合は保険に加入できません。健康状態に不安のある場合は、フラット35などの団体信用生命保険への加入が任意となっている住宅ローンを選ぶのが良いでしょう。

本審査で落ちないようにするためには

住宅ローンの審査に落ちる人のほとんどは仮審査で落ちています。本審査で落ちることは稀です。

本審査に通過できないケースの多くが、仮審査と本審査の間に大きな変更があったか、仮審査で底質した書類や申告に誤りがあった場合です。
提出書類・申告に間違いがないように気をつけ、仮審査の後に返済能力に影響するような大きな変更がなければ、本審査も問題なく通過できます。

信用情報や健康状態に不安のある場合は、事前に信用情報を確認する、団信への加入が必須でない住宅ローンを選ぶなどの対策を事前に取っていれば、いざ本審査で落とされるというリスクも軽減できます。

住宅の購入には時間も手間もかかります。住宅ローンの審査を申し込むのも労力がかかります。かけた時間を無駄にすることのないように、仕組みを知り、しっかりと対策を取ることが大切です。

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